二手房交易中需要注意的问题以及解决方法-法师兄

房屋所有权是否明确是证明房主对该房屋享有所有权的唯一凭证。没有房产证的房屋交易存在较大的风险,因为房主可能会将房屋作为抵押品或转卖,即使现在没有房产证,过一段时间后也可以办理房产证并抵押和转卖。因此,购买房屋时最好选择有房产证的房屋。房屋的所有权是否清晰,是指房屋是否由多个共有人共同拥有,如继承人共有、家庭共有或夫妻共有等。在这种情况下,房主在出售房屋时,需要与所有共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。在购买二手房时,还需要注意房屋是否在租赁中,如果买受人只看房产证而忽略了是否存在租赁,可能会得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在很多国家,买卖不破租赁,房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。此外,二手房中买受人还应该注意土地的使用性质和土地的使用年限。划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,而出让的土地则是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利,还应注意土地的使用年限。如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,那么对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。在购买二手房时,还需要了解房屋所在地的市政规划情况,因为有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售。因此,在购买二手房时,买受人应该全面了解详细情况。此外,购买二手房时还需要了解福利房屋是否合法,这些房屋本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,并且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。对于单位房屋,一般单位享有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房,一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。因此,在购买二手房时,买受人如果没有注意这些,可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。最后,购买二手房时还需要了解物业费、电费以及三气费用是否拖欠,以及中介公司是否违规提供中介服务。如果物业费、电费以及三气费用长期拖欠且已欠下不少费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。如果中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来,买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

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分两种情况，委托与被委托是什么关系， 1、若是夫妻之间的有委托人真实的委托书代理人签订合同时要附加一条：所签内容委托人均认可； 2、若是非直...

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1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及证件。买卖的必经程序），...

卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方不要轻易收取中介的定金。二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节

如你所说，像是二手房。应注意审查如下问题： 1权属审查（1）审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；（2）向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。 2买卖双方主体资格审查（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人；（2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外；（3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件；（4）二手房属于国有或者集体资产的，应当有政府管理部门的批准文件。 3共有财产审查共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。 4权利限制审查二手房交易时，应当没有司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。 5他项权利设置审查二手房如有抵押等他项权利设置，在交易时应取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。 6优先购买权审查（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。（2）已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。特别提示：已经出租的二手房买卖后，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 7审查二手房有无其他禁止买卖情形（1）依法收回土地使用权的房屋，不得买卖；（2）已被列入动拆迁范围的房屋，不得买卖。

购买二手房需要注意的事项二手房买卖专业性较强、也是较复杂的问题，不可预见的风险较大，一旦出现纠纷的处理时间较长、程序繁杂，往往购房者为此遭受的损失较大。所以提醒购买二手房者要慎重、注意的问题也比较多。下面仅对二手房交易过程中容易忽略的问题简述如下：一、房产权属是二手房买卖应当注意的首要问题。往往购房者仅核对产权人的产权证，而没有对房产产权人的进一步了解，后患无穷。 1、目前房屋的类型比较多，也比较乱，既有可以自由上市转让的商品房，也有对房屋转让有限制的房屋，如安居工程房、经济适用房、房改房等。按照规定转让有限制的房屋要达到一定的年限才能上市交易，这类房产权属较容易出现纠纷。如果确实要购买该类房产，最好要求出售人出具承诺，由售房者承担出现权属争议时的法律责任，避免或降低因权属争议转嫁给购房者的不利后果。 2、按照法律规定，共有人未获其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。若出售的房产为共有人所有，一定要有共有人的签字认可，夫妻共有的房产也不例外，以避免不必要的权属纠纷的发生。二、房产出售前是否设定抵押是否被人民法院保全、冻结或拍卖设定抵押，被人民法院保全、冻结或拍卖的房产，无法办理过户，也就无法达到产权转让的目的，购房者将承受较大的损失。为避免这种情况（购房者往往不知情），要求在合同中订立违约条款，由售房者承担违约责任。三、房产出售前是否存在租赁这是购房者往往忽略的问题。按照法律规定，房屋买卖合同不能对抗在先订立的租赁合同，房屋买卖不影响原房屋租赁合同的効力，应由买受人替代原房屋出租人继续履行租赁合同直至租赁期满，且承租人对该租赁的房屋享有优先购买权。因此，房产出售前若存在租赁的，应当要求出售人提供该房产承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的书面声明。四、户口问题：户口问题是购房者往往容易忽略的另一问题，户籍问题直接关系到子女上学等基本权益。房屋买卖中的户籍迁出与迁入一旦发生纠纷，不是民事纠纷，非人民法院的受案范围；行使户籍管理职权的公安户政部门也无法将卖方的户口强行迁出，这一问题是很难解决的。所以在购房前最好委托律师到公安户政部门调查是否存在卖方的户口未迁出，如果卖方的户口未迁出，应当在合同中约定售房者的户口迁出时限或由售房者承担违约责任，避免不必要的纠纷发生。五、房屋买卖合同：房屋买卖合同的内容复杂、条款较多，应当明确约定房款支付、房屋的过户、房屋的交付、房产内的水、电、煤气、电话费、有线电视费、物业管理费等各项费用的交接日期和违约责任等，避免今后产生不必要的纠纷。二手房的买卖要比商品房复杂得多，很多二手房买卖是委托房产中介机构办理交易的，鉴于目前房产中介机构有的操作还不尽完善、良莠不齐。日常中时常有委托人与房产中介机构发生矛盾和冲突的发生，如中介机构一房多卖、低吸高抛赚取差价、收取中介费以外的其他费用如“信息费”等，都是法律所禁止的。按照规定，房产中介机构不允许低吸高抛赚取差价；房产中介机构只能收取价款总额的中介费，没有促成双方成交的，不得收取任何费用。因此房产中介机构的选择就显得重要，应当选择具备执业资质的房产中介机构，约定房产中介机构提供哪些服务项目、收费标准、成交、发生纠纷的解决方式、中介方违约的责任。如果购房者在交易过程中觉得把握不大，不必亲历亲为，特别是对二手房交易风险的把握，不可勉力为难，那会耗费你很多时间和精力，且效果还不一定会好，最好聘请专业律师做些必要的调查、了解，审查合同的条款，这样有利于降低购房者的风险。