购买二手房需要注意哪些事项？二手房交易过程中容易忽略的几个问题-法师兄

购买二手房需要注意的事项二手房买卖专业性较强、也是较复杂的问题，不可预见的风险较大，一旦出现纠纷的处理时间较长、程序繁杂，往往购房者为此遭受的损失较大。所以提醒购买二手房者要慎重、注意的问题也比较多。下面仅对二手房交易过程中容易忽略的问题简述如下：一、房产权属是二手房买卖应当注意的首要问题。往往购房者仅核对产权人的产权证，而没有对房产产权人的进一步了解，后患无穷。 1、目前房屋的类型比较多，也比较乱，既有可以自由上市转让的商品房，也有对房屋转让有限制的房屋，如安居工程房、经济适用房、房改房等。按照规定转让有限制的房屋要达到一定的年限才能上市交易，这类房产权属较容易出现纠纷。如果确实要购买该类房产，最好要求出售人出具承诺，由售房者承担出现权属争议时的法律责任，避免或降低因权属争议转嫁给购房者的不利后果。 2、按照法律规定，共有人未获其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。若出售的房产为共有人所有，一定要有共有人的签字认可，夫妻共有的房产也不例外，以避免不必要的权属纠纷的发生。二、房产出售前是否设定抵押是否被人民法院保全、冻结或拍卖设定抵押，被人民法院保全、冻结或拍卖的房产，无法办理过户，也就无法达到产权转让的目的，购房者将承受较大的损失。为避免这种情况（购房者往往不知情），要求在合同中订立违约条款，由售房者承担违约责任。三、房产出售前是否存在租赁这是购房者往往忽略的问题。按照法律规定，房屋买卖合同不能对抗在先订立的租赁合同，房屋买卖不影响原房屋租赁合同的効力，应由买受人替代原房屋出租人继续履行租赁合同直至租赁期满，且承租人对该租赁的房屋享有优先购买权。因此，房产出售前若存在租赁的，应当要求出售人提供该房产承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的书面声明。四、户口问题：户口问题是购房者往往容易忽略的另一问题，户籍问题直接关系到子女上学等基本权益。房屋买卖中的户籍迁出与迁入一旦发生纠纷，不是民事纠纷，非人民法院的受案范围；行使户籍管理职权的公安户政部门也无法将卖方的户口强行迁出，这一问题是很难解决的。所以在购房前最好委托律师到公安户政部门调查是否存在卖方的户口未迁出，如果卖方的户口未迁出，应当在合同中约定售房者的户口迁出时限或由售房者承担违约责任，避免不必要的纠纷发生。五、房屋买卖合同：房屋买卖合同的内容复杂、条款较多，应当明确约定房款支付、房屋的过户、房屋的交付、房产内的水、电、煤气、电话费、有线电视费、物业管理费等各项费用的交接日期和违约责任等，避免今后产生不必要的纠纷。二手房的买卖要比商品房复杂得多，很多二手房买卖是委托房产中介机构办理交易的，鉴于目前房产中介机构有的操作还不尽完善、良莠不齐。日常中时常有委托人与房产中介机构发生矛盾和冲突的发生，如中介机构一房多卖、低吸高抛赚取差价、收取中介费以外的其他费用如“信息费”等，都是法律所禁止的。按照规定，房产中介机构不允许低吸高抛赚取差价；房产中介机构只能收取价款总额的中介费，没有促成双方成交的，不得收取任何费用。因此房产中介机构的选择就显得重要，应当选择具备执业资质的房产中介机构，约定房产中介机构提供哪些服务项目、收费标准、成交、发生纠纷的解决方式、中介方违约的责任。如果购房者在交易过程中觉得把握不大，不必亲历亲为，特别是对二手房交易风险的把握，不可勉力为难，那会耗费你很多时间和精力，且效果还不一定会好，最好聘请专业律师做些必要的调查、了解，审查合同的条款，这样有利于降低购房者的风险。

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二手房买卖专业性较强、也是较复杂的问题，不可预见的风险较大，一旦出现纠纷的处理时间较长、程序繁杂，往往购房者为此遭受的损失较大。所以提醒购买...

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首先必须进行二手房地产保险时需要房地产评估房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。其次对二手房必须针对二手房东申请抵押贷款时需要房地产评估；如果向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。然后对买卖双方认为有必要时随时可以需要评估；交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。最后发生房地产纠纷时可能要进行评估。例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

出售房子主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方不要轻易收取中介的定金。二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节

二手房买卖专业性较强、也是较复杂的问题，不可预见的风险较大，一旦出现纠纷的处理时间较长、程序繁杂，往往购房者为此遭受的损失较大。所以提醒购买二手房者要慎重、注意的问题也比较多。下面仅对二手房交易过程中容易忽略的问题简述如下：一、房产权属是二手房买卖应当注意的首要问题。往往购房者仅核对产权人的产权证，而没有对房产产权人的进一步了解，后患无穷。 1、目前房屋的类型比较多，也比较乱，既有可以自由上市转让的商品房，也有对房屋转让有限制的房屋，如安居工程房、经济适用房、房改房等。按照规定转让有限制的房屋要达到一定的年限才能上市交易，这类房产权属较容易出现纠纷。如果确实要购买该类房产，最好要求出售人出具承诺，由售房者承担出现权属争议时的法律责任，避免或降低因权属争议转嫁给购房者的不利后果。 2、按照法律规定，共有人未获其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。若出售的房产为共有人所有，一定要有共有人的签字认可，夫妻共有的房产也不例外，以避免不必要的权属纠纷的发生。二、房产出售前是否设定抵押是否被人民法院保全、冻结或拍卖设定抵押，被人民法院保全、冻结或拍卖的房产，无法办理过户，也就无法达到产权转让的目的，购房者将承受较大的损失。为避免这种情况（购房者往往不情），要求在合同中订立违约条款，由售房者承担违约责任。三、房产出售前是否存在租赁这是购房者往往忽略的问题。按照法律规定，房屋买卖合同不能对抗在先订立的租赁合同，房屋买卖不影响原房屋租赁合同的効力，应由买受人替代原房屋出租人继续履行租赁合同直至租赁期满，且承租人对该租赁的房屋享有优先购买权。因此，房产出售前若存在租赁的，应当要求出售人提供该房产承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的书面声明。四、户口问题：户口问题是购房者往往容易忽略的另一问题，户籍问题直接关系到子女上学等基本权益。房屋买卖中的户籍迁出与迁入一旦发生纠纷，不是民事纠纷，非人民法院的受案范围；行使户籍管理职权的公安户政部门也无法将卖方的户口强行迁出，这一问题是很难解决的。所以在购房前最好委托律师到公安户政部门调查是否存在卖方的户口未迁出，如果卖方的户口未迁出，应当在合同中约定售房者的户口迁出时限或由售房者承担违约责任，避免不必要的纠纷发生。五、房屋买卖合同：房屋买卖合同的内容复杂、条款较多，应当明确约定房款支付、房屋的过户、房屋的交付、房产内的水、电、煤气、电话费、有线电视费、物业管理费等各项费用的交接日期和违约责任等，避免今后产生不必要的纠纷。二手房的买卖要比商品房复杂得多，很多二手房买卖是委托房产中介机构办理交易的，鉴于目前房产中介机构有的操作还不尽完善、良莠不齐。日常中时常有委托人与房产中介机构发生矛盾和冲突的发生，如中介机构一房多卖、低吸高抛赚取差价、收取中介费以外的其他费用如“信息费”等，都是法律所禁止的。按照规定，房产中介机构不允许低吸高抛赚取差价；房产中介机构只能收取价款总额的中介费，没有促成双方成交的，不得收取任何费用。因此房产中介机构的选择就显得重要，应当选择具备执业资质的房产中介机构，约定房产中介机构提供哪些服务项目、收费标准、成交、发生纠纷的解决方式、中介方违约的责任。如果购房者在交易过程中觉得把握不大，不必亲历亲为，特别是对二手房交易风险的把握，不可勉力为难，那会耗费你很多时间和精力，且效果还不一定会好，最好聘请专业律师做些必要的调查、了解，审查合同的条款，这样有利于降低购房者的风险。