存量房买卖合同效力

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• 问小产权房买卖合同的效力是否存在
  

  依法成立的小产权房买卖合同有效，但是买卖双方应当是同一集体经济组织的成员，在改革试点地区也可以不受同一集体经济组织的限制。根据《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

• 问农村房屋买卖合同存在的法律效力
  

  1、农村房屋买卖合同有效的情形 （1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。 （2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。 （3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。 （4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。 2、农村房屋买卖合同无效的情形 （1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。 （2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。

• 问房屋买卖合同效力
  

  本案实际上涉及两个问题:一是未办房产证的房产能否买卖;二是非实际买受人签订的这一合同对买受人是否有约束力.对第一个问题,尽管法律规定未经产权登记的房产不得买卖,但我认为这种规定应理解为是一般的限制性规定,并不意味着订立这样的买卖合同就绝对无效,如果此房从性质上看并不是办不到产权证,只是未到办证的时间.如此,双方当事人只要在合同中约定了办到产权证后再过户的条件,就应认定是有效的.当出卖人最终办到产权证后,却不履行过户的义务,买受人起诉到法院要求出卖人履行此义务的,法院应予支持,如此处理既符合当事人当初订立合同的共同意愿,又未损害社会和他人的利益,应确认这样的合同有效.第二个问题,要看买受人是否追认(如出买人以此为由认为合同无效时),以及合同的签名人对买受人是否构成表见代理(即有理由认为签名人订此合同是经买受人事实上认可的——当买受人以此为由认为合同无效时),如买受人予以追认，或者构成表见代理,合同就是有效的，对买受人有约束力,反之合同无效.

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