商品房公摊面积的分摊原则是什么，如何约定公摊面积-法师兄

一、商品房公摊面积的分摊原则是什么约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）及北京市2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。分摊原则如下：（1）商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；（2）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；（3）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。二、如何约定商品房公摊面积应如何约定公摊面积2003年新版商品房买卖合同示范文本（简称合同）的第三条、第十一条和合同附件二中均涉及到公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。首先，购房人应当在合同第三条中约定公摊面积的数字，并在合同附件二即有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小；其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，建议购房人在附件二中最后要明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20％向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同。

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如何计算房屋的公摊面积，房屋的公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，...

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在买房时，不可避免接触一些专业名词，比如像公摊面积。那么，房子的公摊面积是什么？公摊面积包括哪些？一、什么是公摊面积公摊面积：顾名思义，公摊...

商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公摊的计算公式公用建筑面积的计算原则：凡已作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。也就是说，整栋建筑物的建筑面积减去整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷整个套内建筑面积之和。公摊的基本原则公用建筑面积分摊的基本原则是：１、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。２、为整栋商品房服务的公用建筑面积，由该栋楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。３、公用建筑面积按面积比例分摊，公摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

公用建筑面积的分摊原则是什么？ ①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》