房地产开发企业在签订房地产转让合同时应注意哪些问题以及有效方法-法师兄

一、主体要适格（符合法律规定的资格）：当事人是单位的，一般要求有效的营业执照、交易对象属于其经营范围、法律法规要求有特别资质的，一定要具备相应资质证书；当事人是个人的，必须有完全民事行为能力，有代理人的，应当持有被代理人的授权委托书。二、内容要合法。这主要是指交易标的不能是国家法律法规禁止或限制交易的物品，或者对合同交易的内容有特别要求。比如：房屋买卖要具备产权证、土地证。拆迁房屋上市交易需要经过拆迁主管部门批准、同时被安置的家庭成员要全部同意；企业之间的借款合同超过银行同期贷款利率的无效、个人借款约定利率不得超过贷款利率的四倍等。三、注意约定违约责任。违约责任是保障合同全面履行的有效保障，当事人往往因为双方关系融洽，忽视约定违约责任，而一旦一方出现违约情形，无法追究其法律责任，也就无法保障合同全面履行。比如二手房买卖，最易忽视户口迁移问题，往往导致买方拿到房屋后却无法将户籍入户，如果约定违约责任，就对卖方产生有效的约束力，可以有效避免类似情况发生。

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1、购房人(单位)在交付购房款(包括订金、首付款、按揭款)时，一定要向房地产开赴企业索取由房产管理部门统一制定的“商品房预售资金收存通知单”...

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签订购房合同的时候，主要有以下注意事项： 1、明确支付房款的方式和时间； 2、过户时间的确定； 3、延期履行合同； 4、承诺要写进合同； 5...

签订房地产销售代理合同应注意的问题有：（一）关于代理的权限问题房地产代理合同属于委托合同的范畴，委托的权限必须在委托代理合同中明确地表述，比如，对销售价格的限制、配套设施及物业管理的承诺以及其他用于吸引购房者的其他优惠措施等，这些内容均需在合同中明确表述，防止出现代理商为了促销楼盘，在未经开发商同意的情况下，擅自对购买者作出一些根本实现小厂的承机．特别是对于预售楼盘更是如此。为了慎重起见，开发商甚至可以对代理商做有关方面的广告也应明确不得超越授权的范围。（二）关于物业代理的佣金当仅由一个代理机构独家代理物业租售时，则依每宗交易的成交额收取佣金或代理费。收费标准一般是：出租物业收取年租金的10％或相当于一个月的租金；出售物业收取销售收入的1％～3％。对联合代理的情况，委托方需对每宗出租或出售交易支付较高的代理费，通常为独家代理时的1～5倍，各代理机构之间要依事先协议来分割这笔佣金。一般说来，代理商只应从买方或卖方单方面收取佣金。如果有客户委托代理机构帮助买楼或租楼，则代理商相对开发商而言就是“顾客”，此时的代理商应从买方或承租方获取佣金，不能再从开发商那儿得到另外一份佣金，尤其是代理商为其客户向房地中＃信南领土位面时．更不应从开发商处获取佣金。如果没有客户向代理机构预定，而是代理机构申请为开发商推销时，则开发商应支付佣金，买房或租房的客户就不需付佣金给代理商了。从表面上看来，那种开发商对所有成功的代理人都作出支付佣金的承诺，似乎更有利于加快物业租售速度，但事实却往往不是这样。因为如果很多代理机构掌握该物业，就会形成在市场上“沿街兜售”的情况，其结果会在社会上造成一种不好的印象，即人们往往会认为这么多的代理机构持有该物业，肯定该物业不易出手或是有些什么其他问题，如质量不好等。（三）关于代理商的资格问题签订房地产代理合同时，作为委托方要充分了解物业代理公司的代理资格问题，目前国家及各地对房地产经纪及代理机构的资格都有一些具体规定，如建设部50号部长令规定了房地产经纪机构的设立条件及程序。（四）选择合适的代理商房地产交易涉及资金量巨大，所以对外发商或业主来说，选择代理商是十分重要的。选择不好代理商，无论代理合同多么完善，恐怕效果也不会很好。因此在选择物业代理公司时，首先要考察物业代理公司的素质及其职员是否有良好的职业道德，其中包括物业代理公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其它利益。一些代理公司采用保底价按比例收取代理费，超出保底价格部分按另外的比例分成，就是一种严重违反职业道德的做法。其次，对物业代理公司可投入市场营销工作的资源也应予以关注。很显然，地方性的物业代理公司由于其人员、经验和销售网络的限制，一般没有能力代理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。但大型综合性代理公司也未必就能代理所有的大型项目。例如，某国际性物业代理机构曾一度同时代理着北京二十多个大中型房地产开发项目，其中有些同类型项目处于同一地段，结果代理费比例高的项目销售十分火爆，但代理费比例低的项目成交寥寥无几。究其原因，就是物业代理在有意的以低佣金作诱饵，垄断同类型物业的租售市场，并将其主要的人力、物力投入到代理费比例高的开发项目上去了。第三，物业代理公司以往的业绩对选择代理公司来说也很重要。看物业代理公司以往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10个项目只有两个成功，而另外一个公司代理了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。考察物业代理公司的以往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。第四，针对物业的类型选择物业代理。住宅和公寓的销作常以当地的代部机构办理，当然，这些机构也许是全国性甚至国际性代理公司的分支机构。但对工业和商业物业来说，常委托全国性或国际性代理公司，当地的代理机构有时参加，有时不参加。

在转让专利技术中，投资企业对专利技术的真实性、可靠性与市场价值的深入了解十分有必要。企业可在签订合同前可通过有关部门或技术人员鉴定专利技术的可行性，可通过技术评估对技术成熟度的判断作参考；要多方面对专利技术的最新权属进行调查，而不可听取一面之词。最重要的，在技术合同订立中，要对各种存在的可能结果进行详细的责任义务说明，以避免不必要的损失。在确定一项成熟的专利技术后，企业还可以通过选择获得专利技术转让的方式来规避可能存在的风险。1、转让专利技术。技术转让又可分为独家买断、独占许可、普通转让等几种形式。投资企业选择技术转让的合作方式，一般会基于企业的技术力量、技术本身的难度、技术升级等因素进行考虑。由于独家买断、独占许可对中小企业的资金压力大,因此实力较小的企业最好能够对自已能够覆盖的市场范围进行评估，根据自身实力确定适合己方的转让方式。如果选定了普通转让，为了规避可能因为多次转让造成的竞争局面，企业应该在转让合同中对技术转让家数和转让地域加以限定，以尽可能地降低市场风险。转让专利技术一般都有一定的再开发潜力。如果技术持有方在技术成交后通过研发使技术升级，进而将升级版的技术（往往不受原转让合同所限制）再度转让，这会给早先投资的企业带来严重威胁。因此，投资企业应在技术转让合同中对此加以限制，比如优先购买权等。2、技术入股。投资企业选择技术入股的合作方式，通常是基于项目技术的复杂程度和高技术要求、企业自身消化能力、企业资金、转让方的资源优势等方面因素的综合考虑。相对于第一种方式，技术入股的形式因其风险要小一些，很受中小型投资企业的青睐。通常情况下，由于技术方的介入，双方在合作中由于理念的不同，很可能发生摩擦，影响项目的正常进展。因此，在合作之前，应对双方的责任和义务进行明确的限定。另外，适合技术入股的专利项目有很多为高新技术，因此企业可以根据国家相关扶持政策申报项目、获得扶持资金，以减轻企业资金压力。3、销售分成。销售额提成是投资企业在取得经济效益前适量回报（技术入门费）或根本不回报技术持有方的合作方式，是一种有利于投资企业的合作方式。这种情况下对投资企业而言，市场风险才是项目的最大风险。

签订租赁合同应注意的问题：1。出租屋的主体资格，即签约对方是否为产权人（如果不是产权人，至少应拥有产权人的相应授权）。在实践中，有些人与非产权人签订了合同，造成了许多不必要的麻烦；2、租房时，房屋的状况、房屋的装修物品（如随房提供的电话等物品）应仔细填写，防止退房时发生纠纷；3、明确承租人是否有权转租；4、应明确约定房屋修缮责任（一般由出租人负责）；5、应约定出租人在收纳每月租金时必须出具相应的收款凭证（或转账至约定账户）；6、看转租给你的人和房东的租赁期限，他和你签订的合同租赁期限不得超过他自己和房东的租赁期限；7、看房屋是否设置了抵押权等利益物权；如果有，抵押权人是否允许出租，抵押权实现，如何承担责任。