购房商品房卖方逾期如何约定违约责任？-法师兄

卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定： (1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房; (2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

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卖方逾期交房的违约责任应如何约定卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并...

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卖方逾期交房责任的约定如下：买方不要求解除合同的，卖方应当继续履行合同、交付房屋，并按照合同约定向买方支付违约金；买方要求解除合同的，卖方应...

买商品房时违约一方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人在合同中约定违约责任承担的方式、违约金的数额等条款的，按照合同约定处理。

根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权自交付时转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此，如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成交房逾期，应该按照合同约定支付逾期违约金。房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。一旦发生交房逾期，买房人可以催促房产商尽快履行交房义务，同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。

一般是两年，但是在实际处理中各地法院有不同的起算时间： 1、多数法院是从明知权利受到侵害之日即合同约定的交房时间开始起算两年； 2、也有法院是从房屋实际交付之日开始起算两年（这种意见把逾期交房违约金看做一个整体，认为房屋实际交付时违约金数额这个债权才能最终确定）； 3、还有的法院将逾期交房违约金分为一天一天的单独债权来算诉讼时效，也就是可以支持起诉之日前两年的逾期交房违约金。