转让土地和买卖土地的区别-法师兄

与土地出让不同，土地出让系从国家处受让土地使用权，相当于“一手买卖”，土地转让系从土地使用权人处受让土地，相当于“二手买卖”，从法律风险角度看，土地转让的风险远大于土地出让，风险的防范是多方面的，而风险防控是重点。一、转让标的(转让土地)的确认对于转让土地的信息要在合同中全面体现，首先，可以解决转让方与受让方信息不对称的问题;其次，信息披露可强化转让方对所转让土地的保证责任。一般来讲，对土地信息的确认分为三个层次：即土地权利信息、土地财税信息和土地开发信息。 1.土地权利信息主要包括：产权证号、位置、面积、容积率、规划用途、有无抵押、查封情况等。 2.土地财税信息主要包括：土地出让金缴纳情况、其他财税成本以及是否有未付款项等。对于未付款项的承担要相应作出安排。 3.土地开发信息，是指土地转让方对于土地进行开发的情况，包括土地开发手续进程以及开发资金的投入等。二、关于转让价款的支付转让价款的支付，一般最为双方尤其是受让方所重视，原因如下：(1)转让方一般为企业，并不是政府，其诚信度无法把握;(2)土地之上一般会有抵押，解押需要时间且也有风险;(3)办理过户需要一定的时间，存在一定的变数;(4)在转让过程中，转让土地有被查封或其他处分的理论可能等。因此，受让方一般采取分期付款的方式，而在哪些节点付款，付款多少以及出现问题如何处理等，是合同设计和风险防控的重点。下面从受让方角度出发，以受让已经抵押的土地为例：首先，第一笔款主要针对土地解押设计，土地只有解押之后才能过户。土地解押的资金往往需要受让方来承担，但对于受让方来讲，是拿钱替别人解押而前途未卜，因此要设定一些条件来降低风险。其次，第二笔款主要针对土地过户设计，具体是先过户后付款还是先付款后过户，要根据情况商定。第三，第三笔款主要针对开发手续的变更等来设计。其中，对于第一笔款因为是用于土地解押，为防止转让方不将款项用于解押，可约定由受让方直接将款项打入抵押权银行账户。对于第二笔、第三笔根据情况也可设立双方共管账户。三、关于转让税费的承担土地转让过程中，要产生土地增值税、营业税、所得税等税费，如搞不清到底要缴纳哪些税，需要事先问询税务部门。对于税费承担要作出明确约定，避免日后纠纷。四、合同的解除因土地转让标的往往巨大，一旦解除合同想恢复原状很难，具体要去当地相关部门咨询。

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土地流转，是对农村集体土地使用权的流转，不涉及所有权的转移，土地仍归村集体所有。流转面积一般较大，按法律规定，流转的农用地也只能用于农业开发...

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国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。在我国土地所有权分为国有...

土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权出让给使用者，收取土地出让金的行为，而土地转让是指土地使用者将土地使用权转让给其他使用者的行为。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

有三点： 1、转让是将土地承包经营权转让给他人，转包是农村集体经济组织成员内部农户之间的行为。 2、转让人将失去承包土地的使用权，转包人对土地承包经营权不变。 3、转让应当经发包方同意，并与发包方变更原土地承包合同。转包无需经发包人许可，但转包合同需向发包人备案。

(一)主体不同出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施; 转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。 (二)行为性质不同根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。 (三)转移条件与程序不同出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。 (四)交易市场不同出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。