抵押权人应如何处理抵押的房地产价值

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• 问抵押人的行为足以使抵押财产价值减少时如何处理
  

  首先，当债务人的行为足以使抵押财产价值减少时，抵押权人可以要求债务人停止该行为；其次，当债务人不停止该行为或者抵押物价值已经减少时，抵押权人有权要求债务人恢复押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保；最后，如果债务人不恢复抵押财产价值也不提供担保的，则抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

• 问抵押物价值减少如何处理
  

  抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求提前清偿债务。抵押财产是指抵押人用以设定抵押权的财产，必须是能够转让的财产，且具备法定条件的财产。《中华人民共和国》第五十一条：抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

• 问在哪些情况下抵押权人有权要求处分抵押的房地产？抵押房屋如何处理
  

  《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定，在以下情况下，抵押权人有权要求处分抵押的房地产： 1、债务履行期满，债务人不能清偿借款，双方又未能达成延期履行协议的； 2、借款人死亡（或因长期下落不明被依法宣告死亡）而无人代为履行到期债务的； 3、抵押人违法擅自处理抵押房产的；4、抵押合同约定的其他情况。 一旦出现以上情况，经抵押当事人协商可以先通过各种合法方式处分抵押房地产。如果协商不成，抵押权人可向人民法院起诉。在处分抵押房产时，房产的共有人、承租人在同等条件下享有优先购买权。处理抵押房产所得金额，要先支付处分抵押房产发生的费用，再扣除应缴税款，之后偿还抵押权人的债权本息、违约金、赔偿损失。如有剩余，交还借款人（抵押人），不足以支付违约金、赔偿金的部分，抵押权人有权向借款人（抵押人）继续追讨.

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