定金合同与购房合同

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• 问购房交定金合同
  

  买房时，交钱的时候一定记得写在合同中，售楼员承诺的东西也一一注明，才能免除许多麻烦。在多数情况下，商品房的购销合同中都有定金内容条款(在合同中，消费者作为购房者是支付定金一方)，当事人一旦订立了定金条款，就要受到该条款的约束。因此，消费者在订立定金条款时，应当把握这样几个问题： 第一，是否订立定金条款应由双方约定。尽管有关部门制订的购房契约中有定金条款，但并不具有强制性，它只是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款。 第二，应当在定金条款中注明不履行合同的具体情形。并不是说当事人一方违反合同中的任何条款，都要适用定金罚则。应该是在根本违约的情况下，如债务人拒绝履行债务，债务人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;债务的违约行为造成不能达到合同目的的后果等。至于消费者支付购房款的约定晚了几天并不影响对方达到合同目的的，就不适宜用定金的罚则规定。不履行债务的行为完全可以由当事人双方约定。 第三，虽然已订立了定金条款，消费者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能没有能力履行合同，就不要交定金，因为交付定金，合同才会生效。 第四，要分清定金和预付款的区别。预付款也是预先支付，但它的性质与定金完全不同。一是预付款是债务人提前履行债务的行为，不起担保债务履行的作用;二是在一方当事人违约时，预付款除可以抵冲损失赔偿外，应由收取方向给付方返还，不存在罚则问题。因此，如果购房者在买房时事先支付的是预付款，就不能适用定金的罚由。 第五，要防止某些开发商利用定金和滥用定金条款谋取不正当的利益。有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。 所以，无论是签订认购书还是正式契约，都要注意细节。这样，才不会处于被动地位。

• 问公积金贷款购房合同与签订购房合同冲突吗
  

  住房公积金是用于住房保障的专项基金，只能用于购房或者建设住房使用。 办理住房公积金贷款的，要首先签订购房合同。没有签订购房合同，不能确定是用于购房目的，无法办理贷款手续。 《住房公积金管理条例》第二十六条缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

• 问怎么区别购房定金合同和房屋购房合同
  

  购房定金合同是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，交付定金就成立生效。房屋购买合同是对房屋的所有权、使用权等权利进行转让达成一致意见签订的合同，自双方达成一致意见就成立生效。

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