《增值税差额征税扣除项目清单》-法师兄

财税（2016）年36号文件附件二中列举了金融商品转让、经纪代理服务、融资租赁和融资售后租赁、航空运输企业、客运站服务、旅游服务、建筑服务简单计税方法、房地产销售商品房一般计税方法。《中华人民共和国财政部国家税务总局关于进一步明确和全面推进营改增试点劳务派遣服务、扣除收费公路通行费等政策的通知》（财税〔2016〕47号）补充了劳务派遣、人力资源外包和营改增前取得的土地使用权三项业务。《中华人民共和国国家税务总局关于发布《纳税人转让房地产增值税征收管理暂行办法》的公告》（中华人民共和国国家税务总局公告2016年第14号）又增加了一项业务：按照简单的计税方法转让二手房，具体包括三种情况：一般纳税人转让营改增前购买的房地产，小规模纳税人转让购买的房地产，个人转让购买的房地产（房屋有特殊政策）。《中华人民共和国国家税务总局关于物业管理服务中收取自来水水费增值税的公告》（中华人民共和国国家税务总局公告2016年第54号）增加了物业公司水费差额征收规定。《中华人民共和国财政部国家税务总局关于进一步明确和全面推进营改增试点再保险、房地产租赁和非学历教育政策的通知》（财税［2016］68号）增加了安全服务规定，要求按照劳务派遣政策执行。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号》各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发你们，请遵照执行。本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106号)、《财政部国家税务总局关于铁路运输和邮政业营业税改征增值税试点有关政策的补充通知》(财税〔2013〕121号)、《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2014〕43号)、《财政部国家税务总局关于国际水路运输增值税零税率政策的补充通知》(财税〔2014〕50号)和《财政部国家税务总局关于影视等出口服务适用增值税零税率政策的通知》(财税〔2015〕118号)，除另有规定的条款外，相应废止。各地要高度重视营改增试点工作，切实加强试点工作的组织领导，周密安排，明确责任，采取各种有效措施，做好试点前的各项准备以及试点过程中的监测分析和宣传解释等工作，确保改革的平稳、有序、顺利进行。遇到问题请及时向财政部和国家税务总局反映。

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（１）获得土地使用权的数额。它包括纳税人为取得土地使用权支付的土地费用和统一规定支付的有关费用。（２）成本，开发土地和新建筑及配套设施（...

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增值税差额征税是以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额的征税方法，具体包括金融商品转让、经纪...

前期物管费，不属于土地增值税的扣除项目范围。中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字19956号)：第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

一、儿童教育：纳税人儿童接受全日制学历教育相关支出，按每儿童每月1000元标准定额扣除。学历教育包括义务教育（小学、初中教育）、高中阶段教育（普通高中、中等职业、技术人员教育）、高等教育（大学专业、大学本科、硕士研究生、博士研究生教育）。从3岁到小学入学前处于学前教育阶段的孩子，按照本条第一项规定执行。二、继续教育：纳税人在中国国内接受学历（学位）继续教育的支出，在学历（学位）教育期间按每月400元定额扣除。同等学历（学位）继续教育的扣除期限不得超过48个月。纳税人接受技能人员职业资格继续教育，专业技术人员职业资格继续教育的支出，在取得相关证书的当年，按照3600元定额扣除。三、大病医疗：在纳税年度内，纳税人发生的基本医疗保险相关医疗费用支出，扣除医疗保险清算后的个人负担（指医疗保险目录范围内的自费部分）累计超过15000元的部分，纳税人在处理年度清算时，在80000元的限额内实际扣除。四，住房贷款利息：　纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受第一次房贷的利息扣除。本办法称首套房贷是指购房享受首套房贷利率的房贷。五、住房租金：纳税人在主要工作城市没有所有住房产生的住房租金支出，可按以下标准定额扣除。（一）直辖市、省会（首府）城市、单列市和国务院确定的其他城市，扣除标准为每月1500元（二）除第一个城市外，市管辖区户籍人口超过100万元的，扣除标准为每月1100元的市管辖区户籍人口不超过100万元的，扣除标准为每月800元。纳税人的配偶在纳税人的主要工作城市有自己的住宅，纳税人在主要工作城市有自己的住宅。市辖区户籍人口以国家统计局发表的数据为基准。六、赡养老人：纳税人赡养一人以上被赡养人的赡养费用，统一按以下标准定额扣除：（一）纳税人为独生子女，按每月2000元标准定额扣除（二）纳税人为非独生子女，与兄弟姐妹分配每月2000元扣除额，每人分配额不得超过每月1000元。可以由赡养人均摊或者约定分摊，也可以由被赡养人指定分摊。约定或指定分配的，必须签订书面分配协议，指定分配优先于约定分配。具体的分配方式和金额在纳税年度内不能变更。