求助商品房退房流程-法师兄

1、买房人发出退房通知。买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。 2、15天内办好各种手续。买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 3、开发商退还房款。开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付相应的。

答

第1步：向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要...

答

商品房法定退房情况：1、延期交房。这种现象比较严重，延迟交房是指开发商和购房人在合同约定的交房日之后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般来说...

第1步：向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求，并由开发商赔偿相关损失，由判决。第2步：在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。第3步：将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。

其实针对买卖不同的阶段，退房时的程序也是不一样的，具体如下：一、订金（定金或认购金）阶段即购房者缴纳了相关部分的费用，但是还没有正式签署商品房预售合同。在这种情况下，如果没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，其实购房者都是以可直接向卖方或其代理人要回所交款项的。另外，如果说所交款项为定金，且如果买卖双方就商品房买卖合同达不成一致意见，即最终没有签订合同的。那么这样一来，签署定金就会一律不退。二、已做预售登记阶段如果说已经到了预售登记这个阶段，但是房屋还没有交付使用的话，那么能否退房就要看双方是否达成一致了。如果达成一致，双方以书面形式展现出来，签订正式退房协议。而协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。如果说达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。三、入住阶段如果购房者办理了入住手续，并且缴纳了相关税费，但是不动产权证还没有办理下来之前进行退房操作的话，原因大多是出于卖方违约。当然了，也并不排除其它因素，但在日常生活中，这是比较常见的原因。但是到了入住这个阶段，若是购房者想退房的话，那么同样也是需要开发商同意的，即双方需达成一致，与此同时，还涉及很多方面，比如物业等方面。总之，如果达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。四、不动产权证办理完毕阶段一般来说，当不动产权证办理完毕之后，也就意味着房屋的所有权已完成转移了。因此，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕不动产权证，但是卖方垫资，且合同有约定：如果购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。而这种情况是需要双方到房地产发证机关办理不动产权证过户或注销手续。

在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。（一）订金（定金或认购金）阶段当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。（二）已做预售登记阶段买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。（三）入住阶段在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。（四）房产证办理完毕阶段房产证办理完毕之后，房屋的权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。