房屋买卖双方在房屋公证后就是否还可以选择要求房屋或者部分转让合同

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• 问房屋买卖合同中土地使用权转让部分是否包括房屋所在房屋的买卖内容
  

  首先确定一个问题，你签的的卖卖协议是否包括了房屋所在土地产权的转让协议。其次，请确定你房屋所在土地的使用性质。如果你所签协议包括了土地转让协议，那么请先办理土地使用权转让证明，从而获得土地使用权。如果你当时签的协议只包括了房屋买卖，又分为以下情况：土地性质为私人城镇建设用地，那样你需要得到土地使用者的同意才能建房。否则你的房屋在重建后是属于“未经使用权人同意违法建房”。如果得到使用方同意，可以相当地房管局直接提出办理房产证的申请。土地性质为农村宅基地，正常情况下你可以通过向土地所在村、社区提交申请，经所在乡、镇级政府部门同意，向所在区、县房管局提交房屋产权证办理的申请。申请通过后，会对你的房屋进行测量后后，确定产权所属，并且发放房产证。但是在有些省市的农村宅基地管理使用条例上，有规定，例如：如果在该乡镇实施了宅基地建新区规划规定的，房屋重建，必须在该村、社规定的范围内几种修建。否则视为违法建筑。要予以取缔的。这种情况，如果当时协议没有转让土地使用权，那么是不能在原址修建房屋，并且也不具备资格在集中安置建新区修建的资格。以上都是一些基本情况，实际情况请向当地政府或房管局详细咨询。这件事情，在今年以内完成比较好。因为国家的第二次城镇、农村产权调查还没有完成，完成以后，在办理相关房产证、土地使用证时，会执行比较严格的新规。请尽快向当地有关部门咨询。

• 问老公出售未成年子女房屋，在双方离婚时是否可以要求卖房或转让房产
  

  从你讲述的情况看，在你们家庭内部关系上，应认定该套房屋属于你们三人共有，因此，如果离婚，你可以就房屋主张自己应有的权利并要求分割。但对外上，由于产证登记在你儿子的名下，应认定属于你儿子的财产，你儿子可以对外出售，由于孩子没有成年，你们作为其法定代理人可以帮忙出售，在此，由于婚姻关系仍然存在，妥善的做法是双方均要同意，但如果你老公私自代表儿子出售，对方出价合理，要否定卖房的效力也较难。 建议双方就子女抚养及房产归属等先协商，协商不成的情况可主动提起离婚。

• 问房屋买卖合同可以转让？
  

  一般法院认定有购房合同和商品房购销合同登记备案表（房管部门出具的）才能进行转让，你们面临的风险：1、房产证什么时候能下来？之后是否需要补缴土地出让金等？2、房产证下来之后找不到卖方、卖方不配合办理过户手续；3、房价上涨，卖方反悔等。如何规避风险：1、约定高额违约金；2、最好让对方提供担保；3、取得所有共有人同意。法院如何判要看到时候你们具体的诉讼主张及相关证据，如果所有共有人都同意，婚姻变化是不影响你们之间的房屋买卖关系的。

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