司法实践中，商品房一房多卖协议效力是如何认定的？-法师兄

商品房“一房二卖”甚至“一房多卖”一直都存在，但司法实践中对这类合同的效力认定都存在一定的分歧。分别有无效说、效力待定说和有效说等观点。

答

对于农村房屋买卖合同的效力认定为： 1、农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，应当认定有效； 2、本集体经济组织成员与外集体经济组织...

答

如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，同时符合协议书约定的生效条件时，该协议书即发生法律效力，开发商和购买人均应按照协议书约定享有权...

一、什么是商品房认购协议商品房认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的法律文书，是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生。认购协议通常由双方当事人的基本情况、房屋状况（位置、坐落、面积）、价款（单价、总价款、交付方式）、正式买卖合同签署期限、违约责任等条款确定。在双方签订商品房买卖合同之前，所签订的商品房认购协议实际发生在买卖合同的前契约阶段。双方当事人签订并且履行了认购协议之后，并不意味着认购方已经取得了房屋的所有权，双方当事人仍然应当签订商品房预售合同或者现房销售合同。因此，商品房认购协议一般认为是独立的预约合同，即合同双方当事人为了将来订立确定性的合同所达成的协议。二、商品房认购协议内容能否变更根“自商品房认购协议签订之日起15日内，买受人需要变更商品房认购协议内容的，销售方应于配合；销售方需变更商品房认购协议内容的，应当征得买受人同意”。由此可见商品房认购方的变更权利具有保障，但是销售方的变更权利收到限制，能否变更认购协议条款完全取决于买受人。商品房认购协议大多数都规定的订金条款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受订金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于订金的规定处理；因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将订金返还给买受人”。

根据《民法典》第一百四十三条的规定，商品房认购协议被认定为购房合同，符合下列条件具有法律效力： 1、行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已按约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。

商社预约协议书具有法律效力，双方当事人应按预约书约定履行确定义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的说明》第二条：当事人签订认购书、认购书、意向书、备忘录等认购合同，约定未来一定期限内签订买卖合同，一方不履行签订买卖合同的义务，另一方要求承担违反认购合同的责任，或者解除认购合同，主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。