不封闭式的住宅小区必须交物业管理费和停车收费吗？

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• 问物业有权收小区的停车费吗
  

  物业有权利收取小区停车费吗？需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。 根据《物权法》第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《合同法》第条及第366条规定，是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。 而《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。基于上述关于小区停车位归属的分析，小编总结如下： 1、在第一种情况下，物业公司是没有权利收取停车费的。因为此时各个车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场内的公共部分属于所有拥有车位所有权的业主共有。 2、在第二种情况下，物业公司经过建设单位的授权之后是可以代替建设单位向业主收取停车费的，但此时的停车费标准也不是由物业决定，由业主和建设单位在合同中具体约定。也可以说物业此时是没有权利要求收取小区停车费。 3、在第三种情况下，停车场的所有权应归全体业主共有，对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定。 同时我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费。如因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。因此，社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。因此，如果经过业主大会决议同意收取一定标准的停车费，那么，该停车费的收入应该是归全体业主所有的，而不是归物业公司来随意开支。 物业有权利收取小区停车费吗？实践中，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有。

• 问老旧小区物业收停车费合理吗
  

  老小区物业收停车费，需要根据业主是否授权决定是否合理。物业公司无权私自收取业主公共场所、共有道路上车位的停车费的，但如果得到了业主大会的授权，是可以收取该费用的，同时收取的费用不能据为己有。此外物业合法途径进入小区并提供物业服务的，需要缴纳物业费。如果对物业公司不满可以通过合法途径更换物业公司。

• 问高档住宅小区的物业管理费包括哪些内容，如何计算住宅小区的物业费
  

  根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。 与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

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