房屋转让合同无效但已经签订，之前签订的转让合同还有没有效的问题

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• 问房屋买卖未经丈夫同意签订的转让合同有效吗？
  

  涉案房屋为张先生与宋女士夫妻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产。宋女士对于该房屋的出售等重大事项应使张先生知晓并取得张先生的同意。作为购买方的刘女士经中介工作人员告知，已知房屋涉及张先生的利益，且在对张先生是否同意出售涉案房屋未进行审查的情况下仍然与宋女士签订房屋买卖合同，其不具备第三人善意购买的条件，故宋女士与刘女士签订的房屋转让协议是无效的。

• 问土地转让合同签订有效吗？
  

  1、土地转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

• 问集资房转让合同有效吗？我们之间所签订的转让协议是否有效
  

  你们之间进行的所谓集资房转让协议因违反法律的规定，所以不生效。根据我国《房地产法》规定，房屋所有权属不动产，不动产物权自物权凭证确权之日才能明确所有权归属，所以，这套房子至今为止尚不具备交易买卖的条件，因为你的小叔现在也不具有处分权，他无权将房子卖给你，因此，协议无效。你们之间的协议仅属于房屋买卖的债权债务转让协议（即：向单位购买房屋的资格——债务给付权，但卖不卖在房产证发放前单位都有解除权。以及付款后，要求单位交付房屋的债权，但在房产证发放前理论上都具有不确定性），所以，该合同在法律上没有强制执行力，除非等到该房屋产权证办理后，你才可以要求请求强制对方履行合同

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