无证房屋买卖合同的约定有效么？

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• 问没有房产证的房屋买卖合同有效吗，房屋买卖合同无效的情况
  

  根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。 如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利： 1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。 2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。 3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。 4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。 5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行; 6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

• 问无证房屋买卖合同有效吗
  

  如果购买无证房意愿强烈，那么在签订二手房购房合同时，应在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效，同时签订借款合同，在二手房购房合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。如果购买无证房意愿不强，在签订二手房买卖预定合同时，应当约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的20%。而对高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。

• 问无效的房屋买卖合同怎么办房屋买卖合同无效的情形有
  

  无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果： ①出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。 ②有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 ③在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。 ④因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。 ⑤涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

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