商品房买卖的认购书是预约的还是本约的

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• 问商品房预约认购书怎么写
  

  审查商品房认购书中，双方是否明确约定将来订立正式商品房买卖合同，即是否有将来订立本约合同的意思表示。认购书内容中没有明确将来再行订立商品房买卖合同的约定，即没有预约的意思表示;而且认购书中关于商品房买卖的主要内容完全具备;那么在此种情况下，可以根据合同内容确定合同性质，认定为商品房买卖合同成立。

• 问正式认购购房合同是预约当天拿本约还是应预约
  

  当事人对商社的预约书是预约还是本约有争议，不应拘泥于协议书的名称，而应探索当事人签订协议书时的真实意义，说明预约协议书的内容，根据《商社买卖合同说明》第5条的规定，商社的预约、订单、预约等协议具有《商社的销售管理方法》第16条规定的商社买卖合同的主要内容，卖方已经按照约定收到购房费的情况下，该协议必须认定为商社的买卖合同。因此，符合上述规定和其他预约名称为本约的，应认定为商社买卖合同的本约。实践中如何判断商社预约书系的预约，第一，考虑合同签订的时间，第二，双方是否只为购买该房屋达到初步意向，第三，房屋的具体位置、面积、房价、支付方式、交货时间等具体交易条件是否写入合同内容，是否有明确约定第四，卖方是否按约定收取房价。综合分析这四个项目，判断双方签订合同的目的，认定是预约合同还是本合同。

• 问商品房认购书与本约合同的关系
  

  按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立籂搐焚诽莳赌锋涩福绩的合同称为“本约”。签署认购书的双方当事人就是将来所要订立商品房买卖合同的双方当事人，签订主体具有一致性。签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立商品房买卖合同。因此，认购书与商品房买卖合同的关系就是预约合同与本约合同的关系。认购书在具备一定条件时还可以转化为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

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