未经房屋所有人同意的买卖合同有效吗?

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• 问未经抵押权人同意，房屋转让的买卖合同有效吗
  

  1、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。 2、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持; 3、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

• 问房屋所有权人未经配偶同意房屋买卖合同是否有效？出卖人有哪些责任
  

  房屋所有权人一般为夫妻共同共有，但产权证上往往没有对配偶予以登记。根据法律规定，出卖共有产权的房屋只有共有人都同意出卖才能出让，而一些业主也拒绝让配偶到场，参与办理交易手续。在交易中，如只有一人到场时，而且未经其他共有人同意的，就可能出现以下问题：第一，共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效；第二，共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效，要求免责撤销居间委托。因此，在交易中，要所有共有人都在合同上签字或有其他共有人的书面委托，才能决定购买；如果房屋所有权是按份共有（一般在产权证明上有产权登记），根据法律规定，其他共有人在同等情况下有优先购买权。在交易中，应当明确其他共有人是否放弃优先购买权，也要要求所有共有人都在合同上签字或有其他共有人的书面委托，才能决定购买。

• 问未经备案的房屋买卖合同有效吗？
  

  根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”

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