房屋所有权人未经配偶同意房屋买卖合同是否有效？出卖人有哪些责任

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• 问未经房屋所有人同意的买卖合同有效吗?
  

  对此类房屋买卖合同是否有效的争议，可分为两种情况进行处理。 第一，房屋产权登记在一方名下属于夫妻共同财产。 在房屋出售时，因为其产权登记在夫妻一方名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人是有理由相信出卖人有权处分该房产的正当性，有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。 但是，如果有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益，那么，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。 第二，房屋产权登记在夫妻共同名下的财产，在房屋出售时，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但由于是夫妻关系，买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，那么房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，即买方。买卖双方签订的房屋买卖合同应认定为有效。

• 问未经房屋共有人同意房屋买卖合同有效吗
  

  对此类房屋买卖合同是否有效的争议，可分为两种情况进行处理。 第一，房屋产权登记在一方名下属于夫妻共同财产。 在房屋出售时，因为其产权登记在夫妻一方名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人是有理由相信出卖人有权处分该房产的正当性，有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。 但是，如果有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益，那么，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。 第二，房屋产权登记在夫妻共同名下的财产，在房屋出售时，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但由于是夫妻关系，买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，那么房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，即买方。买卖双方签订的房屋买卖合同应认定为有效。

• 问房屋买卖未经配偶签字是否有效
  

  房屋买卖未经配偶签字应当认定有效，我国法律规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 根据相关法律规定，关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为： (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金、劳务报酬; (二)生产、经营、投资的收益; (三)知识产权的收益; (四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外; (五)其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同财产，有平等的处理权。

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