房屋拍卖如何保障承租人的利益-法师兄

《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，即承租人的优先购买权。实践中，拍卖租赁房屋往往是出租人（债务人）承担责任的一种方式。在对租赁房屋进行拍卖时，如何保护承租人的优先购买权？《城镇房屋租赁合同司法解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。目前法院拍卖程序中，承租人优先购买权的保护主要有“跟价法”和“询价法”。“跟价法”是由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，询问优先购买权人是否愿意购买，如其不愿意购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。我国目前司法实践采取“跟价法”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第1款规定，拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

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《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，即承租人的优先购买...

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房屋征收过程中保护承租人权益如下：承租人与被拆迁人解除租赁关系的，可以要求适当的赔偿和相应的损失赔偿；承租人与被拆迁人不能就解除租赁关系达成...

维权方式有很多种，总的来说是三种（1）协商解决。如果你们双方就纠纷问题分歧不大，那么可以进一步协商，寻求一个折中处理方案，必要的时候起草一份协议，约定清楚双方的权利义务。协商解决的好处是，时间短，问题解决的快。（2）向主管部门投诉如果协商不成，可以向对方的主管单位投诉。比如中介的上一级主管单位是建委，商家的主管单位是工商局或者消费者协会等等。投诉这种方式，不能完全达到想要的结果，但是，有些公司或企业如果对于上级主管单位有一定的惧怕，也许通过投诉的方式就能解决你的问题，可以尝试一下。（2）发律师函。如果协商不成，你可以委托律师向对方发正式的律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。（3）提起诉讼。如果经协商和发律师函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担赔偿责任。诉讼方式也是最终的解决方案。在有纠纷的时间，建议就尽可能的在不违法的情况下多搜集证据，这样便于日后维权。

与房东直接签租赁合同的，要求房东必须提供如下文件：房产证：查看该房屋的产权,是否归房东一人所有。身份证：查看房东是否是该房屋的产权人，有无权利对此房屋进行出租。

在征得出租人的同意后，承租人可以将承租房屋转租给他人。承租人只需要按出租人的要求以原定价格给付房租，至于承租人转租房屋所获得的额外收益，应当归承租人自己所有。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十七条规定，承租人在租赁期限内，征得出租人间意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。