开发商将新购房抵押给银行，如何应对？-法师兄

开发商将新购房抵押给银行，如何应对？

2025-01-08

如果你新购买的房子已经被开发商抵押了,并且开发商未向买受人披露该事实,那么买受人可以采取以下措施: 1. 查询房屋抵押情况:在购房时,开发商会提供《商品房预售许可证》,上面有一栏专门写抵押情况的,一定要仔细查看,如果有抵押,备注中会有详细的说明。 2. 关注房屋在建工程情况:在购房前,可以到房管部门进行查询,因为在建工程需要办理抵押,需要到房管部门进行登记。同时,如果是买了在建的抵押了的房子,要注意资金监管的事情。 3. 及时网签并备案:购房者在购房过程中,除了查询,还要注意及时网签并备案,如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封,系统里都有记录,是网签不了的,购房者可以及时发现并避免损失。 4. 注意开发商转让房地产未经抵押权人书面同意:实践中,许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意,在办理《房屋所有权证》时,房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载,造成办理产权过户出现障碍,购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。为了规范购房法律关系,减少甚至杜绝纠纷,从保护购房者利益的角度出发,较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款: ①出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押,否则,买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。 ②买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间,要求出卖人提供《国有土地使用证》,以便及时了解该项目的抵押情况。往外卖的房子还能进行抵押吗? 商品房抵押这个行为其实是被允许的,根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定,在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。不过,在购房时,开发商必须按照正常的程序进行,并且必须通知抵押权人并经其同意,同时如实告知买受人。如果开发商未通知抵押权人或者未告知买受人,那么转让行为将无效。商品房抵押的后果是什么? 在建工程抵押具有期权性质,在具体操作中容易出现原在建工程抵押尚未解除,登记机关就为按揭贷款进行抵押登记的情况。一些开发商为尽快完成工程建设,用在建工程作抵押向银行申请贷款,同时为加速资金的回笼,在未经抵押权人的同意且未告知购房户的情况下,将已设立抵押的在建工程预售给购房户,且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权。这种重复抵押增加了交易的不确定性,不仅购房者权利得不到保证,也为房地产行政主管部门的预售管理、权属登记带来很大隐患和纠纷。此外,土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。如果纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。综合来说就是,如果开发商资金运行出现问题,房子被拍卖,那么业主将会是最后一个被补偿的角色;如果开发商资金运行良好,能够如期偿还银行借款,则对购房人购房及后续房产证的办理不会产生影响。