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土地出让金(land-transferring fees)是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让...
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第一步：发布征地公告发布主体：市、县级国土资源局发布范围：征地所在地村、集团范围内发布内容：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、配置途径、征地用途等。注意：发布征地通知后，种植的农作物和建筑物不在补偿范围内。第二步：征求村民意见，组织听证人依法享有听证权，对补偿标准、配置途径、补偿方式有异议，可依法申请听证。听证时间：征地依法批准前组织主体：市、县级国土资源局、乡镇政府第三步：调查和地面附着物登记由县、市级国土资源局在征收土地范围内实地调查登记，村委会组织征收土地使用权人与县、市级国土资源局工作人员调查和登记征收土地的权利、用途、面积、地面附着物的权利、种类、数量、规格等。现场填写调查登记表，内容经过表由农村集体经济组织，土地使用权人共同确认无误后签字，调查登记表一式三份，农村集体经济组织、土地使用权人和国土资源局各一份，国土资源局应报告调查登记表作为批准的必要材料。第四步：制定市、县级国土资源局征集、听证、调查、登记的情况，依法制定一书四方案，即建设用地说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、提供土地方案、集团批准批准第五步：发布征地公告发布征地公告主体：征地所在地市、县级国土资源局发布征地公告期限：收到批准文件后10个工作日内的公告应包括以下内容：（1）征地批准机构、批准文号、批准时间和批准用途（2）征地所有者、位置、地类和面积（3）征地补偿标准和农业人员配置途径（4）征地补偿登记的期限、地点。第六步：征地补偿登记被征地所有者，使用权者应在公告规定期限内持有土地所有权证明书向当地人民政府土地行政主管部门进行征地补偿登记。被征收农村集体经济组织、农村村民和其他权利人未按计划办理征收补偿登记手续的，其补偿内容以市、县土地行政主管部门的调查结果为基准。第七步：制定征地补偿配置方案，依法公告制定主体：市、县级国土资源局制定依据：省或国务院批准的土地征收方案制定期限：土地征收公告日起45天以内征地补偿配置方案公告应包括以下内容：（1）本集体经济组织征收土地位置、土地类、面积、土地附着物和青苗种类、数量、应配置的农业人口数量（2）土地补偿费标准、数量、支付对象和支付方式（3）配置补助费标准、数量、支付对象和支付方式（4）土地附着物和青苗的具体配置方式、农业人口的具体配置方式）第八步：征地补偿配置方案批准征地补偿，配置方案由市、县人民政府批准，批准时应配备征地农村集体经济组织、农村村民或其他权利人的意见和采用情况，召开听证会备听证记录。第九步：实施补偿配置方案征收补偿，配置方案报市，县人民政府批准后，由市、县级国土资源局组织实施。第十步：提交土地，征收人与被征收人达成补偿协议后，征收人支付补偿金后，被征收人应提交土地的征收人与被征收人无法达成补偿协议的，被征收人还没有提交土地的，县级国土资源局下令提交土地决定书，征收人提交土地如果被征收人既不复议也不诉讼，过期也不拒绝提交土地，县级国土资源局申请人民法院强制执行。
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
土地出让金征收方式有两种，一种是公有住房在改制后的第一次出售，属于优售，它的土地出让金是按照总成交价的1%来征收的。另一种划拨地交易的土地出让金，是根据土地级别和建筑面积来征收的。可以一年支付2元/㎡的国有土地出让金，也可以按照实际成交价40%来支付土地出让金。购房者买了商品房后，并非可以永久使用土地，因为土地出让有年限限制。房屋土地使用年限到期后，房主只有再缴纳土地出让金才能合法使用土地及房屋。在此提醒购房者：买房时应仔细询问土地使用年限。以前就有购房者反映，他在某商住楼买住房，等合同签了才发现土地性质为综合用地，只能用50年。
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