开发商违约退款问题

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• 问退房开发商最怕的4大问题
  

  当购房者要求退房时，开发商最怕承担高额违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，买受人与开发商签订房屋买卖合同后，因开发商未告知买受人将房屋抵押给他人或开发商将房屋出售给他人而无法实现房屋买卖合同的目的（通常称为一房两卖），买受人无法取得房屋所有权的，买受人有权请求解除合同，要求开发商承担不超过购房款一倍的违约金。开发商未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的，在签订商品房买卖合同时，房屋已经抵押或者出售，导致合同无效或者解除的，开发商应当承担相应的赔偿责任。因购房主体质量有问题或者开发商延期交房催告后三个月合理期限内未履行的，购房人可以要求解除合同，并要求开发商给予相应的赔偿。

• 问XX狼老师，关于开发商违约金诉讼的问题？
  

  1、因为业主请求的是违约金，应该按合同违约条款认定，只有在没有违约条款的情形下才能按公平原则办，但即便在这种情况下，也应该是只有“显失公平”在经当事人提出请求撤销或变更后的请求，并且该请求得到法院的支持，依法撤销或变更后方可按公平原则判决。法院的“公平”原则有失公平了。2、本诉讼的事由是开发商没能如期“取得该商品房所在楼栋的权属证明”违约赔偿，这与提前取得房产证没有直接因果关系。另外，合同约定中只有超期的违约处罚条款，没有提前履约的资历条款。因此，提前取得房产证不能冲抵没能如期取得该商品房所在楼栋权属证明的违约赔偿责任。

• 问开发商虚假宣传导致购房者退款问题
  

  如果您发现开发商交付的房产与宣传资料中所述存在差异，您可以向贵地区的房地产管理部门进行友好投诉。在此情况下，售楼广告中关于即将出售的商品房及其配套设施的详细说明和承诺，如果这些内容对购买方决定签署购房合同以及房价的高低具有显著影响力，则应被视为合同条款的重要组成部分。 如果开发商未能履行这些内容，则需要承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使这些内容未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

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