退房开发商最怕的4大问题

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• 问开发商逾期交房问题？
  

  首先，购房者要搞清楚开发商延期交房的原因，一般可以通过咨询开发商或者房管部门得到答复。如果是开发商自身的原因导致的延期交房，购房者可以催促开发商尽快交房，并且保留要求开发商支付违约金的权利。 第二，需要注意的是，遇到开发商延期交房，购房者是不能直接要求解除合同退房的，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十二条和第十三条规定，房屋存在主体结构质量，或者影响居住的其他重大质量问题，购房者才可以要求解除合同。延期交房并不是法定的可以解除合同的情形。 第三，如果经过催告，开发商仍然没有交房，但是给出延期的原因并承诺交房时间的，购房者可以给予开发商一定的时间，同时要求开发商赔偿违约金。但如果一再催告，始终不能交房，也没有明确原因和答复的，购房者可向法院提起诉讼要求解除合同，并主张赔偿损失。

• 问开发商延期交房问题
  

  开发商延期交房以何时为限第一，如果开发商没有取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，不论小区是否有正式使用的道路，购房人都有权拒收房屋，开发商按照合同第九条约定的内容承担违约责任。违约金以到取得《备案表》的时间为止的计算是正确的，不是以小区正式道路建成来计算的。超过约定期限的，购房人有权解除合同，如果开发商拒绝承担违约责任，购房人可依据合同第十九条约定的内容保护自身的合法权益。第二，如果开发商已取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》，说明该小区的房屋和相应的配套设施已达到交付使用的条件。如果购房人对该表的内容有异议的话，可以申请有关部门对该表的内容作出解释，必要时可以提出行政诉讼。如果是因为建筑垃圾暂时阻碍道路或者是为种绿地和安装健身设备的原因没有及时修好道路，不能作为拒收房屋的理由。出现这种情况，购房人应和开发商协商解决，要求开发商承诺在一定期限内解决道路障碍的问题，并提供相应的便利条件，而不要采取拒收房屋的方式，否则是要承担违约责任的。

• 问商品房由主体质量问题导致的开发商是否可以要求开发商退房？
  

  关于商品房的纠纷存在多种情况，需要根据具体情况分析，例如如果商品房主体结构质量不合格，后因质量问题严重影响居住，开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。不过，购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。

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