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征收。《暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税...
房地产抵押是以土地使用权、房屋所有权作为标的物的抵押关系,它是指债权人或第三人以土地使用权、房屋所有权作为履行债务的担保,当债务人逾期不履行...
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房产税的征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。因此,上述产权所有人,经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称房产税的纳税人。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款:因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款:条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第四条规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。根据上述规定,自行转让房地产,可以申请免征土地增值税,以土地投资成立房地产开发企业,不能免征土地增值税。
联合开发合同是否具有法律效应,联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系,错综复杂,。鉴于合作开发合同纠纷案件比例较高且案件复杂程度较高,又缺乏法律依据,最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)对合作开发房地产作了比较详细的规定,是人民法院处理合作开发房地产项目法律纠纷的重要法律依据,该《解释》仅“合作开发房地产合同纠纷”一节就有14条,占去《解释》整个28个条文的一半。 首先是合作双方的关系,应属联营关系,而联营又分为法人型联营和松散型联营,组织形式和权利义务分配都需要仔细约定; 其次是联合体与政府主观部门的关系,开发房地产的各个环节,立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督,最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作,办理证件或批文都应以合作双方的名义办理,只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是,教训非常惨痛。 再次是联合体与其他单位或个人的关系,包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。 房地产开发时刻面临来自于法律、政策、管理和市场等各个方面的风险,合作开发房地产情况尤为复杂。但以合作的形式共同开发房地产项目,又是我国现行土地制度的必然产物。因为国家所享有国有土地的所有权是不可动摇的、不可转让的。国家土地所有权不可能授予任何民事主体,也不可能进入市场流转。所以国有土地只能通过使用权来进行合法利用和流转,这就决定了国有土地的使用权人可以通过土地作为出资与他人合作开发房地产,实现土地要素与资金要素的结合,从而在最大程度上实现了国有土地使用权人的权利。
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