以抵债性质的房屋买卖合同怎么认定

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• 问开发商以房抵顶工程款的房屋买卖合同的法律性质
  

  开发商以房屋抵扣工程款一般都由两份部分组成，一份是抵扣协议，作为双方债务关系的处理证明，另一份是房屋买卖协议。房屋抵扣工程款并不违反法律强制性规定，只要合同双方自愿签署，自成立之日生效。《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

• 问以房抵债房屋买卖合同效力怎么看待？
  

  根据以房抵债房屋买卖合同效力的回答如下：近年来，民间借贷案件频发，很多借款人无力偿还借款。有的借款人在无力偿还借款时，与借款人协商以物抵债。发生纠纷的往往集中在双方达成以物抵债协议后尚未履行时，债权人要求债务人按原先合同约定履行债务。司法实践中有两种不同的意见：一种意见认为，新的协议替代了原来的合同，双方应按新协议履行，不能要求债务人仍按原合同约定履行义务。另外一种意见认为，以物抵债协议的性质应认定为履行合同的一种手段，并没有产生一种新的债权债务关系来代替原来的合同关系。在协议尚未履行前，债权人的债权未实现的情况下，债权人享有选择权，既可以要求债务人履行原合同约定的义务，也可以要求债务人履行以物抵债协议约定的给付义务。我们认为，以物抵债协议宜认定为履行合同债务的一种手段，在债权人实际受领之后发生清偿的效力，合同当事人之间的债权债务关系消灭。而在债务人实际履行、债权人实际受领之前，由于当事人之间债权债务关系仍然存在，债权人有权选择债务清偿的方式，既可以要求债务人履行原合同约定的义务，也可以要求债务人履行以物抵债协议约定的给付。换言之，以物抵债是债权人允许债务人以合同约定之外的方式来履行债务，是债权人的一种选择权利，而不是约束债权人的一项义务。在现实经济生活中，合同双方当事人采取以物抵债的方式来履行合同，往往是在债务人不履行或无力履行合同的情况下债权人做出让步的结果。因此，将以物抵债认定是履行合同债务的一种手段，认可债权人在实际受领之前享有选择权，不仅符合合同双方当事人之间的真实意思表示，也有利于保护债权人的合法权益。

• 问以物抵债的房屋买卖合同有效吗?
  

  以物偿债的房屋买卖合同依法成立有效。签订的房屋买卖合同只要在签订合同的过程中不存在产权分离出售、主体问题、侵犯优先购买权、非法转让的情况，就有效。

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