解除了房屋买卖合同对购房者的损失有何影响

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• 问购房合同解除后对购房者有什么影响?
  

  购房合同是你和开发商买房时签订的合同，以后凭这个办理房产证。 借款合同是办理贷款时，和银行之间发生的合同，只用来办理贷款。购房合同解除以后，购房者还是必须要偿还贷款的。由于购房合同被解除，开发商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。然后，买家应依据《贷款通则》第32条第5款：借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定，与银行协商将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。

• 问解除了房屋买卖合同怎样算损失
  

  合同解除后，违约一方给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失。其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。关于商品房买卖合同解除后的损害赔偿，以下两个问题值得注意： (一)房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿 首先来看，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再看，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件： 1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用; 2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还; 3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

• 问解除房屋买卖合同的损失如何认定
  

  如果在房屋买卖合同中对违约金作出约定，买方在卖方违约的情况下，可以提出解除房屋买卖合同，并要求对方承担违约金。在这需要强调的是，违约金要与实际损失相当，约定的违约金如果低于实际损失时，买方可以要求增加违约金，但如果违约金高于事实损失的30％的，卖方会要求法院降低。 需要注意的是，如果房屋买卖合同无效，如果对方存在过错，可以要求卖方赔偿损失，这在法律上称为缔约过失责任，这是指当事人由于缔结合同之际具有过失，从而导致合同不成立、被确认无效或被撤销时，使对方遭受损失而承担的法律责任。

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