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从税法规定来看，单位自建房销售给内、外部人员的行为，与房地产开发商开发、销售行为相比并无本质区别，同属有偿转让不动产所有权的应税行为，应依法...
不到五年的拆迁住宅需要支付营业税。（1）营业税，法定税率为5％。1、个人购买不足5年的住宅对外销售的，全额征收营业税的个人购买超过5年（包括...
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回迁房也是需要缴纳契税的，商铺的契税按照3％缴纳。契税是指不动产（土地，房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。权利税除了与其他税收具有相同的性质和作用外，还具有自己的特点：（1）征收权利税的宗旨是保障房地产所有者的合法权益。通过征税，权利税征收机构以政府名义发行权利证，作为合法的产权证明，政府承担保证产权的责任。（2）纳税人是财产权的承担者。当发生房屋买卖，典当，赠与或交换行为时，按转移变动的价值，对产权承受人课征一次性契税。（3）契税采用比例税率，即在房屋产权发生转移变动行为时，对纳税人依一定比例的税率课征。
房地产开发企业以其建造的非商品房（依法证明）进行转让投资，暂免征收土地增值税。否则，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 1、《财政部、国家税务总局关于一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2020]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 3、《土地增值税清算管理规程》第十九条规定，非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产；（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
一、回迁房税收问题 回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。具体来说，开发商发生房屋回迁业务应纳税种主要有以下几种。 1.契税。《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。 2.营业税。国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据；如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。 3.印花税。《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。另外，财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。 因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。 4.土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税实施细则》第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原地产的，比照本规定免征土地增值税。 可见，开发商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形。因此，开发商应按规定计算土地增值税。 5.企业所得税。国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条（四）项规定，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，等面积回迁部分既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。
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