购买者遭受违约，能否要求履行合同？-法师兄

张某和何某签署了《房屋买卖合同》,约定郭某购买何某的一处房屋,但是何某的妻子刘某不同意出售该房屋,双方发生争议,于是张某将张某起诉至法院要求继续履行合同。一审法院认为合同未经共有人同意直接认定合同无效,驳回了张某的诉讼请求,二审法院虽然认定合同有效,但同样驳回了张某的诉讼请求。这是一起比较典型的共同人出售房屋引起纠纷的案件。一、二审法院对合同是否有效做出了完全不同的认定,这也是法院审理合同纠纷案件时必先认定合同是否有效的原因。 1. 房屋买卖合同是否有效。张某和何某签订的房屋买卖合同是真实的双方意思表示,合同本身也未违反法律规定,该合同合法有效。虽然刘某作为财产共有人,表示不同意出售房屋,但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。因此,二审法院认为合同有效并无不妥。 2. 合同能否继续履行。案涉房屋属于何某和刘某的夫妻共有财产,而刘某明确表示不同意出售房屋。因此,由于部分共有人擅自处分了共同共有财产,又不能使其他共有人同意,导致该合同不能继续履行。 3. 虽然张某认为在购买房屋时为善意,主张应继续履行,但缺乏法律依据。张某如果认为自己的权利受损,有权利另案主张违约赔偿。

答

若买受人被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，那么该房屋买卖合同合同不应当继续履行，而属于法定解除情形，但是买受人可以追究出让人的违约责任...

答

某些特殊情况下可以变更预购人，包括： (1)法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的; (2)继承或遗赠; (3)离婚; (4)夫妻之间更名; (5...

不可以主张违约方既承担违约金，又履行定金条款。根据我国民法典及相关司法解释的规定，由于当事人双方约定的违约金数额可以进行相应的调整，其足以弥补一方因另一方违约所遭受的损失。因此，我国《民法典》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，不可以既主张违约金，也主张定金罚则。

解除房屋买卖合同纠纷只要指开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的，一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋；开发商迟延履行主要义务，无法办理产权证情况导致，解除房屋买卖合同起诉状应该说明当事人的详细情况、正文包括诉讼请求、依据的事实、理由及有关证据材料，事实的叙述应具体、清晰、层次分明、祥略得当，交待清楚与争议有关的关键情节，以便使法院迅速了解双方争议焦点所在，明确调查、审理的重点。

看合同约定。以下情况可以解除合同： 1.由买卖双方协议解除合同。这里所说的由买卖双方协议解除合同的意思是当买卖双方签订合同之后,在买卖双方均没有开始履行合同中固定的内容之前,双方当事人是可以通过协商解除该合同的。 2.法定解除合同。这里所说的法定解除合同,指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当法定的解除条件具备时,享有解除权一方如想要解除合同是可以解除合同的。 3.在具备约定解除条件时可以解除合同。指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当约定的解除条件具备时,因享有解除权一方的意思表示,使合同关系溯及既往地消灭。