关于国有土地使用证（初级）转让的担保问题

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• 问国有土地使用权转让的担保
  

  1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

• 问关于宅基地的使用权转让问题
  

  根据我国有关法律，未经批准，宅基地使用权不得转让给任何人。《农村宅基地管理办法》第八条：农村宅基地所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准，任何人不得擅自转让或出租。实施村镇规划，旧村旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用者应当服从。

• 问土地使用权转让问题。
  

  买卖作为土地使用权转让最广泛的方式，以价格支付作为土地使用权的对价。还债是买卖的一种特殊形式，只是价格支付的条件和期限不同而已。买卖土地使用权时，土地使用权的转让和价格的支付是平等的，而以土地使用权抵债时，价格支付在前面，抵债视为已付价格。以交换方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价格，而是其他财产或者特定财产权。四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，类似于买卖和交换。开发房地产时，合建和以土地使用权为价入股属于一方出地，另一方出钱建房的合作形式。赠与是用地人将其土地使用权无偿转让给受赠人的法律行为。当土地使用者是自然人时，土地使用者的死亡将使其继承人获得相应的土地使用权。

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