认购书的法律效力应该如何认定？-法师兄

针对商品房买卖过程中认购书的法律问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在实践中，相关争议主要围绕上述司法解释的第四条进行认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。同样的，如果反悔，直接说就是违约，定金不退；如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。因此，这种《认购书》真正的法律约束力并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，还是要提示两点：第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。最后，再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

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认购协议依法成立的，具有法律效力。如果当事人在认购协议中约定在未来一定期限内订立合同，则构成预约合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有...

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商品房认购书的效力是：认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认；签...

认购意向书有法律效力吗在签订正式的购房合同之前，开发商往往要求购房人签订一份“认购意向书”，那么该意向书具有法律效力吗签订后，如果一方反悔，签订认购意向书责任如何承担对此问题应当具体问题具体分析。首先，我们看意向书的内容，从意向书的本意看意向书是为了今后履行一定行为的约定，如果对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有预付款等等，这样的“房屋认购意向书”是真正意义上的意向书，双方当事人如果违反了一般不须承担什么法律责任。另一种认购意向书名为意向书而实质是购房合同，合同的权利义务条款约定的比较明确具体，以及预付款、首付款或定金交付、使用，以及违约责任等。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这样的意向书其实就是合同，具有合同的法律效力，一方违反应当承担相应的违约责任。其次，双方签订的认购意向书是否具有法律效力还取决于开发商是否取得了相应的法律手续。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……㈣已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”所以，未取得商品预售许可证而签订的购房合同(包括意向书)是没有法律效力的。

自书遗嘱的，不需要确认法律效力。对自书遗嘱我国法律仅要求形式要件符合法律即可，符合要求自然就有法律效力，不需要额外确认。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。

劳动保障行政部门应当自工伤认定决定作出之日起20个工作日内，将工伤认定决定送达工伤认定申请人以及受伤害职工（或其直系亲属）和用人单位，并抄送社会保险经办机构。工伤认定法律文书的送达按照《民事诉讼法》有关送达的规定执行。工伤认定结束后，劳动保障行政部门应将工伤认定的有关资料至少保存20年。职工或者其直系亲属、用人单位对不予受理决定不服或者对工伤认定决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。进行工伤认定调查核实时，用人单位及人员拒不依法履行协助义务的，由劳动保障行政部门责令改正。