城市居民买卖农村房屋但未取得宅基地登记，能否过户成为自己的房屋-法师兄

没有宅基地属于农民集体所有，是村集体依法无偿划拨给本村农民建房的。城市居民是不可能划拨取得宅基地的即使农民转让宅基地上的房屋，也只能在同一集体经济组织内部成员（同村）转让，并征得村集体组织同意。不是该村集体经济组织成员的，是不能购买农村房屋的。即使私下买卖了，也是不能过户的。《土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第八条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

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农村宅基地不能买卖，但农村宅基地上的房屋可以交易，房屋交易双方都有严格的农业户口要求，而且本村村集团成员可以进行宅基地房屋交易，变更宅基地所...

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在我国，宅基地属于农村集体经济组织成员所有，一般也只有本村集体经济组织的成员才可以申请宅基地建房。因此，村民出卖房屋，应出售给符合申请建房用...

《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”由此可见，城市居民到农村购买农民宅基地或租用农民宅基地是违法的，一旦发生产权纠纷，理所当然不受法律保护。宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

农村宅基地房屋可以申请房屋登记。根据我国《房屋登记办法》：第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第八十二条依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。第八十三条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。第八十四条办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。

城市居民不能购买农村宅基地房屋，这是由我国现行法律规定决定的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔１９９９〕３９号，1999年5月6日实施]第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”另外，最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日，法发[2008]36号）指出，依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔１９９９〕３９号]第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强土地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，城市居民在农村购买房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千万不要购买，以免承担房屋买卖合同无效的法律后果。不过，截至目前，就此问题最高人民法院主要存在以下两种观点：观点一：《最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题》（续），吴庆宝主编，人民法院出版2008年版第10页不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签订买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的，应当认定为合同有效。但未经集体组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接的，其效力另当别论。不过从长远眼光看问题，如果购买农村土地使用权，购买农民居住用房，有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的，人民法院应当认定合同有效，并加以支持。观点二：《最高人民法院司法观点集成》，刘德权主编，人民法院出版2009年版第556页北京市第二中级法院在处理备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效。采纳了理论界的意见。大连市中级人民法院，《大连晚报》2009年9月15日B2版《城里人当年买农村房该返还吗？》采纳了最高院的观点一。该院认为，涉案房屋买卖合同时间是2002年，契约签订当时只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关规定，而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定，而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。即是说，协议签订时，国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定，双方当事人买卖房屋的行为并不违法。虽然国务院办公厅于2007年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中有城镇居民不得到农村购买宅基地的规定，但该通知非家家颁布的法律或行政法规，且下发时间在涉案协议签订5年以后，故协议签订时并不违法。此外需要注意的是，协议签订当时，涉案土地性质为集体所有，时至今日，该土地已经被国家征用，由此，涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在，原告王某是为了获取因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性，此举有违诚实信用原则，故不能予以支持。