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不得少于50字虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到的支持,但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均通过这种方式获得巨大的利益,社会的道德危机便在所难免,且对买方来说显然有失公平,法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此,法院在审理此类案件时,通常会考虑提起诉讼一方要求确认买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小,公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的,则协议被确认无效后,买方不应从中获利。一般来说,买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长,就越应当维护交易的稳定和安全,即使房屋买卖协议被确认无效后,买方因此可得到的利益就应越大。总之,因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有,而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是,可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用,而不是纵容此类交易行为的发生,如此才能抑制小产权房的买卖交易。
买卖小产权房合同不一定无效。发生在本集体经济组织成员之间的小产权房买卖,应当认定有效;取得有关组织和部门批准将房屋出售给本乡以外人员的,可以认定有效;未经有关组织和部门批准将房屋出售给本乡以外人员的,应作无效处理。
严格说,法律上根本没有小产权房这种概念,这只是民间俗称,而种类较多,普通老百姓根本分不清,一种是经适房,房主拿到房子五年内不得上市进行二手房交易,买卖合同无效。五年后交易要向国家补缴高额出让金。另一种就更不提了,盖在农村土地上,所谓小产权,其实就是没产权,国家不认的。就是分给农民的房子,跟宅基地性质差不多。而法律规定,非本村农民户口不许购买。因此无论多少年,这合同都是无效。卖房日后反悔,合同解除,房子你拿不到。法院只能判返还购房款本金。补偿部分按照市场价增值,双方分摊,一般一人一半。比如:“你买房是价值50万,打官司时价值100万,一般判房子还给对方,对方连本带利赔你75万左右”。
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