房屋出售后，原来存在的房屋租赁合同可以继续履行吗-法师兄

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即所谓的“买卖不破租赁”或“所有权变动不破租赁”。《城镇房屋租赁合同司法解释》第20条第1款也有类似表述，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。买卖不破租赁的效果是“不影响租赁合同的效力”。所谓不影响租赁合同的效力是指原租赁合同仍然有效，对承租人来说，既不需要终止原租赁关系，也无须订立新的租赁合同而成为新的租赁合同的承租人。虽然《合同法》第229条使用了“不影响租赁合同的效力”的表述，但是，其实际的法律后果应当是在承租人和租赁物的新所有人之间形成租赁合同关系。如果取得租赁物所有权的人要求承租人搬出，则新的所有人将构成租赁合同的违反，承租人可以主张继续履行、损害赔偿等违约责任。由此可见，买卖不破租赁的规则赋予了承租人对抗新的所有权人的权利。也就是说，新的所有权人要求承租人搬出房屋，承租人可以拒绝。

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1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同...

答

根据我国法律相关规定，租赁物所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。所以房屋出售以后还是需要履行租赁合同的，即所谓的“买卖不破租赁”。买卖不...

房屋租赁期间可以出售房屋。根据《民法典》第七百二十六条第一款规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同,法院应予支持。根据法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，如果该变动不是因为房屋在出租前已设立抵押权或已被法院查封而产生的变动，那么承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。