应该怎么约定逾期交房的违约责任-法师兄

一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住的时间为促销的手段，引起广大购房者的注意。为了让开发商保证按期交房和避免在开发商不能按期交房时产生纠纷，购房者一定要在购房合同中就开发商不能按规定的时间内交房时，应该如何处理作出明确的规定。这些规定应该包括以下内容：（一）开发商应于某年某月某日前将合同中约定的具备合法交付条件的房屋交付购房者。（二）假如开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算，或者按已付购房款的日万分之五计算违约金。（三）宽限期过后，开发商仍不能交房，那么购房者有权解除合同。同时购房者有权要求开发商返还他所交的购房款及利息，并支付违约金。宽限期过后，购房者不想退房，那么开发商仍应继续支付违约金，直至房屋交付之日止。目前的格式合同对于违约责任就是如上述内容规定的。

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开发商逾期交房应依约承担违约责任交房延期是房屋交付中最容易出现的问题，由于交房延迟，开发商将支付高额的违约金，一般来说约为已交房款的万分之...

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双方应明确约定卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的（如...

最高法解释：第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

一、根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。二、关于出卖人违约的认定标准： 1.交付不能由于商品房为特定物，至若特定物之买卖，一旦其为自始客观不能，即沦为自始无效。 2.交付迟延谓因可归责于债务人之事由，对于已届清偿期之债务，能给付而未为给付之违法的迟延。 3.商品房的质量瑕疵《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 4.商品房的面积短少《商品房销售管理办法》第24条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝阳变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 5.关于房屋朝向、间距、位置对于景观房而言，如果房屋朝向、间距的误差直接导致观看风景遭受严重影响的，则买受人可行使解约权。 6.关于绿化、配套设施以及装潢出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出允诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。

一、逾期交房违约金怎么算逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。关于违约金的起算点问题，应认为当事人约定的交房日为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金。这里存在三种情况：1、如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋，买受人可以拒绝接受，其民事责任也由出卖人承担;2、如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由出卖人逾期交房责任;3、如果出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际接受了标的物，则出卖人已经完成了交付商品房的义务。关于违约金的计算标准，最高法院的司法解释第十六条已经明确规定，即当事人有约定按约定，约定过高或过低的，则依照解释的规定(以违约金超过造成的损失30%为标准)可以予以调整;没有约定违约金标准和损失赔偿额的，则按照解释第十七条的规定，参照同地段的租金标准计算。二、怎么计算逾期交房的违约金关于逾期交房的违约金比例，根据商品房买卖合同司法解释第十五条和第十六条的规定，即当事人有约定的按照约定，关于违约金的计算比例，最高法院的司法解释第十六条已经明确规定，即当事人有约定按约定，约定过高或过低的，则依照解释的规定(以违约金超过造成的损失30%为标准)可以予以调整;没有约定违约金标准和损失赔偿额的，则按照解释第十七条的规定，参照同地段同类房屋的租金标准计算。在实践中，开发商逾期交房的事情经常发生。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，要尽量避免开发商逾期交房。如果开发商发生了逾期交房，要及时找开发商要求其承担违约责任，要是对逾期交房违约金