房地产企业融资利息可以计入开发成本吗？

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• 问房产开发企业的私人借贷利息可以税前扣除吗
  

  1、可以扣除。对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。因此，企业在向其他企业或个人借款发生的利息支出应凭发票作为税前扣除的合法凭证。 2、《企业所得税法实施条例》第二十七条企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。 企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。 3、第二十八条企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。 除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。

• 问长期借款利息是否计入资本化成本
  

  长期借款利息分为两种情况，筹建期间的长期借款利息费用如果满足资本化条件的，要计入到相关资产的成本中。不满足资本化条件的计入管理费用。这种情况下是跟财务费用没关系的。另一种情况就是企业生产经营期间的长期借款，这期间的长期借款利息费用如果满足资本化条件也是计入相关的成本中，不满足资本化条件的才计入财务费用。

• 问房地产开发企业的内部融资方式是什么
  

  1、企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。 2、预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

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