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合同纠纷确认无效的一审判决

2021-03-10
上诉人王某因与被上诉人梁某、徐某、赵某及原审第三人王某确认合同无效纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2012)昌民初字第2348号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。 王某、梁某在原审法院诉称:1996年11月,梁某与徐某签订《契约》,将王某、梁某所有的坐落在昌平区某镇某村的房产以2万元的价格售给徐某。后徐某又将该房屋转卖给赵某。王某、梁某系某村村民,其房产所占宅基地具有社会保障性质,徐某、赵某不具有某经济合作社社员资格,所以梁某与徐某所签买卖契约无效,故请求确认梁某与徐某和徐某与赵某签订的房产买卖合同无效;徐某与赵某返还房产,赵某立即腾退房;诉讼费由徐某与赵某承担。 徐某在原审法院辩称:徐某与梁某签订《契约》时,王某在场,出售房屋是王某、梁某的共同意思表示。双方签订《契约》的时间为1996年11月,而关于农民住宅不得向城市居民出售的相关政策是1999年才出台的,因此双方签订的《契约》应为有效合同。我取得该房产后,进行了投资修缮,后于2000年12月将该房产转卖给赵某,也无法返还该房屋。 赵某在原审法院辩称:徐某与梁某签订的《契约》是双方真实意思表示,应属有效合同,赵某与徐某签订的《房屋买卖协议》也应属有效合同。赵某取得房产后又于2001年将该房产转卖给王某,诉争房产已不属于赵某所有,也无法返还。 第三人王某在原审法院述称:本案诉争的房产是王某从赵某处购买的,该房产应属王某所有。徐某与梁某想要回房屋,其行为违背诚信原则,其主要原因是村里要拆迁。徐某与梁某出售房屋后已在它处购买了房屋,而且诉争宅基地已变更王某,所以梁某与徐某及徐某与赵某签订的合同均应属有效合同,不同意徐某与梁某的诉讼请求。 原审法院经审理查明:王某与梁某系夫妻关系。1996年11月2日梁某与徐某签订《契约》,主要内容:兹有王某房产一块,此房东邻官道,西邻刘姓房产,南邻王姓,北邻王姓。此房产东西为21.01米,南北15.51米,内有北房6间,西房1间,树木(包括墙外枣树)若干。因急于用钱,经双方商定,愿把此房产转卖徐某,以折人民币2万元,一次性付清,以后此房产一切使用权归徐某所有,与王某无关,双方签字契约生效。《契约》签订后,双方各自履行了相应义务。徐某取得上述房产后,该宅院取得集体土地建设用地使用证。2000年12月26日徐某与赵某签订《房屋买卖协议》,徐某以2万元的价格将上述房产转卖给赵某,该协议已实际履行。2001年9月22日赵某与王某签订《房屋买卖协议》,赵某将诉争房产以2万元的价格转让给王某。现诉争房屋由赵某居住。2012年1月,王某诉至法院。 庭审中,经询问,王某认可上述《契约》,并表示梁某出售房屋的行为是代表夫妻二人,为此,法院追加了梁某为原告,梁某表示认可上述事实,并与王某共同主张上述权利,即王某的诉讼请求。经赵某的申请,法院追加王某为本案第三人。 原审法院认定上述事实,有当事人的陈述,王某、梁某提交的《契约》、电话录音;赵某提交的《房屋买卖协议》;第三人王某提交的《房屋买卖协议》、户口本、宅基地登记审批表照片、集体土地建设用地使用证等证据在案佐证。 原审法院认为:梁某与徐某签订《契约》的行为已得到王某认可,因此,梁某将诉争房屋出售是其夫妻共同的意思表示,梁某与徐某签订《契约》时间为1996年,当时的法律、行政法规未对农村房屋的买卖做出明确禁止性规定,同时,诉争房屋现已由该村村民王某购买,而王某、梁某提交的电话录音内容不足以证明赵某与王某不存在买卖关系,故上述《契约》及徐某与赵某签订的《房屋买卖协议》均为有效合同,王某、梁某主张无效以及腾退房屋的请求,法院不予支持。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:驳回王某、梁某的诉讼请求。 判决后,王某不服,向本院提起上诉。上诉请求是:撤销原审判决,依法改判支持我方在原审的诉讼请求。上诉理由是:原审判决认定事实错误,梁某出卖本案诉争房屋时未得到王某认可。徐某既非该村集体经济组织成员,也非农户。签订《契约》时也没有进行合法的备案登记。 梁某不服原审判决,同意上诉人的上诉请求和理由。 徐某、赵某及王某均服从原审判决,不同意上诉人的上诉请求和理由。 本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。上述事实,有当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。 本院认为:梁某于1996年即已将本案诉争房屋出卖给徐某,现王某主张其既不知情亦未认可,因该说法有悖常理,本院不予采信,故应认定梁某将诉争房屋出售是其夫妻共同的意思表示。徐某并非昌平区某镇某村村民,故其向王某、梁某购买本案诉争房屋的行为违反国家有关法律,确有不妥。但本案现有证据表明该房屋已几经流转,由徐某出卖给赵某、后又由赵某出卖给昌平区某镇某村村民王某。因王某与赵某之间的买卖合同的效力问题并非本案的审查范围,故单独审查梁某与徐某之间、徐某与赵某之间的房屋买卖合同的效力无实际意义,王某要求法院判决赵某腾退并返还房屋亦依据不足。故本院对上诉人的上诉请求,不予支持。 综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。

相关法规

《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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