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土地转租合同依法成立时即效。只要合同内容符合法律规定,当事人在自愿合法的前提下书面确认的,就具有法律效力;只有违反合同约定以及违反法律、行政...
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如果属于转让,在未经发包方同意,流转合同无效;如果属于转包或出租,则合同有效。虽然《农村土地承包法》第三十三条第 (五)项规定:“在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。”和《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定:“承包方与受让方达成流转意向后,以转包、出租、互换或者其他方式流转的,承包方应当及时向发包方备案;”但《最高人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:“土地承包经营权流转中,本集体经济组织成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的,应予支持。但下列情形除外: (一)在书面公示的合理期限内未提出优先权主张的; (二)未经书面公示,在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的。”
永久性土地转让合同并不是是永久有效的。超出法律规定的最长年限的部分是无效的。根据《农村土地承包法》第二十一条的规定,耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年,草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。根据2021年生效的《民法典》第七百零五条的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
一般而言,如果符合《合同法》中的约定,那么出租合同是有效的;至于是否可以主张解除合同,则需要看你们的租赁合同约定,你如果在合同中有约定转租一定要经过出租人的同意方可转租,则承租人自行转租属于违反约定,那么你可以主张对方违约并要求解除合同。如果你的合同中有约定,承租人可以自行转租,则你无权解除合同。
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