房屋认购书本身具有什么效力-法师兄

《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中独立存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。

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《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均...

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《《商品房销售司法解释》第四条规定，认购书应当认定为预约合同的性质，并与本合同即商品房销售合同进行区分。认购书作为一种特殊的担保合同，其建立...

认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任；二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

一般而言，在商品房买卖交易中，在签订正式的商品房买卖合同前，需要签订认购书或订房协议。其目的是通过支付定金锁定目标房屋。如果买受人具有完全民事行为能力，开发商已取得商品房预售许可证等相关资质，双方在平等自愿的基础上签订的合同合法有效。其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同有预约与本约的关系。《商品房买卖合同司法解释》第五条：商品房认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。可见，认购书在一定条件下是可以直接转换成商品房买卖合同。

一般而言，在商品房买卖交易中，在签订正式的商品房买卖合同前，需要签订认购书或订房协议。其目的是通过支付定金锁定目标房屋。如果买受人具有完全民事行为能力，开发商已取得商品房预售许可证等相关资质，双方在平等自愿的基础上签订的合同合法有效。其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同有预约与本约的关系。《商品房买卖合同司法解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。可见，认购书在一定条件下可以直接转化为商品房买卖合同。