小区业主有哪些情形可以解除与物业服务合同

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• 问以上情形属于业主解除物业服务合同的决定吗？
  

  业主解除物业服务合同的决定按以下程序作出： 由十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员向业主委员会提出书面要求，业主委员会组织召开业主大会或业主代表大会；业主委员会不组织召开业主大会或业主代表大会的，十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员可联名向物业所在地的区县(自治县、市)房地产管理部门或乡镇人民政府、街道办事处提出申请，由受理申请的部门组织召开业主大会或业主代表大会。 大会必须经全体业主三分之二以上表决权通过，方可做出解除物业服务合同、解聘物业管理企业的决定。

• 问物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些
  

  一、前期物业服务合同和普通物业服务合同，均属于广义的物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。 普通物业服务合同，是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。 二、前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别为： 1、合同相对方不同。前期物业服务合同中的另一方主体为房地产建设单位；普通物业服务合同的另一方主体则为业主委员会。 2、订立合同时间不同。前期物业服务合同产生于物业管理的前期阶段； 普通物业服务合同则产生于业主入住达到一定比例并通过法定程序召开业主大会选举业主委员会，并选聘物业服务企业之后。 3、合同履行期限不同。前期物业服务合同的履行期限与普通物业服务合同密切相关，后者的生效往往伴随着前者的失效； 普通物业服务合同的期限一般由当事人协商并在签订合同时予以确定。 4、合同内容不同。前期物业服务合同的内容主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来即将入住的业主提供服务等； 普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等。 三、《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

• 问物业服务合同是什么，物业服务合同可以直接与业主签订的情况有哪些
  

  物业服务合同分两种。一种是在物业开盘后，由开发商选定的物业公司与业主签订的服务合同。另一种是业主大会成立后由业委会与选聘的物业公司签订的服务合同。第一种情况中，当业主购买物业时，与开发商签署的业主公约等文件，包含了物业服务合同内容。第二种情况中，物业合同由业委会和物业公司签订。因此，一般情况下，很少有业主直接与物业公司签订物业服务合同。也就是说，业主新购物业，签订的合同及入住资料中包含物业服务合同的内容。业主大会成立后，合同由业委会签订，亦不由业主签订。

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