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一房二卖违约的,应当按照合同约定支付相应的违约金。 约定的违约金超过损失的,应当超过违约金造成的损失30%适当减少标准;当事人以约定的违约金低于损失为由要求增加的,应当确定违约金金额。 《民法典》第五百八十五条第一款和第二款 当事人可以约定一方应当按照约定的情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定违约造成的损失赔偿金额的计算方法。 约定的违约金低于损失的,人民法院或者仲裁机构可以按照当事人的要求增加;约定的违约金超过损失的,人民法院或者仲裁机构可以按照当事人的要求适当减少。
一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。那么,如何避免一房多卖,对于购房者而言,应重视从源头、从最初就开始防止和避免掉入“一房二卖”的陷阱。 (一)买房时一定要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。根据目前的房屋买卖交易设置,二手房网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。同时,买房者在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。 (二)购房者要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动,卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,购房者可以调查所购房屋产权,提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。 (三)购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款,这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款,使购房者蒙受巨大经济损失。
1、审查房屋是否具有合法的产权。 通过房产管理部门看产权有无争议,防止假产权证,避免“一房多卖”,或是无证的违章建筑。 2、审查房屋产权的真正归属。 看产权证上业主姓名与售房者身份是否一致,有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成员共有的,或继承人共有的房屋,那么买受人应当和全部共有人共同签订房屋买卖合同。共有人不能到场的,应当出具公证委托书。因为依照法律规定,未经共有人同意,部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。 3、审查房屋产权转移是否受到限制。 看房屋有无被司法机关查封,有无被抵押,是否是允许上市交易的经济适用房,近期是否被列入拆迁范围等。房屋的用途是民用还是商用。土地使用权是出让还是划拨,出让土地使用年限还有多长,是否划算,是否是农村集体土地,因为现行法律法规还不允许城市居民购买农村集体土地上所建的房屋。 4、实地查看房屋的现状。 看房屋的坐落与产权证的登记是否一致,登记面积与实际面积是否相当,房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。 5、审查房屋是否存在租赁关系。 如果买房时,房主与第三人还存在着租赁关系,在此情况下,买受人虽然能取得房屋产权,却有可能因租赁期未满而无法入住;或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销,从而陷入诉讼纠纷之中。
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