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房产证土地证两证合一最早是《上海市房地产登记条例》，1996年3月1日起实施，实行房屋、土地两证合一，颁发统一的房地产权证书。2008年9月...
如果你指的房地权证是土地证和房产证合一吗是购买住房的话，那么是合一的，房产证和土地使用证正式合并成不动产证，直接在不动产证上注明土地使用年限...
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房产证里不包括地下室和车位产权，房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明。房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。《不动产登记暂行条例》第四条规定，国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
租赁合同的效力并不以产权为必然条件，而是以处置权为前提。所以，没有土地使用证并不会直接地必然地影响租赁合同效力。 划拨土地上的建筑物是可以转让的，土地性质也有可能通过补交出让金等形式变成出让土地，具体情形可问当地土地管理部门。
首先对楼上的第一句话有异议！土地证和房产证合二为一目前仍在试点阶段，并没广泛推广，且统称为房地产权证，而不是房产证。如果当地已经双证合一，直接过户的时候出房地产权证，就无须土地证。如果还没合一，首先询问卖方是否有土地证，如果有，待房产证的出证后，持房产证的去土地局办理土地证过户，这个一般都是自己去办理，中介不再协助，当然你也可以在合同中要求中介协助办理。如果卖方没有，必须要求他先办理好，如果没有，则无法过户。合一的好处就是：如果卖方无土地证或丢失，只要在房管局和土地局有底档。可以直接出双证合一的房地产权证。首付放到中介是可以的，但是有风险，可能被中介挪用或者卷走。“不放心可以放到你要贷款的银行，就是资金监管”—这个概念不全面，资金监管将是有一个专门的机构办理，将钱打进指定银行。此外，一般来说，首付都是放在贷款银行的，贷款银行看到首付才能给你放款的。但是有些中介和银行关系好，只需首付款的复印件即可办理贷款。所以导致风险的存在。公积金一般都是在建行办理，这个是无权选择的，尤其是你的公积金是在建行缴纳的，那就更只能在建行办理了！最早的时候，公积金是很严格的，公积金管理中心和建行会冻结首付，贷款办理完毕，直接将首付转交卖方。但现在这个冻结过程好像是松动了。在此过程中，中介也许会让你签个“代收代付协议”，这个是绝对不能签的，这就代表你认可中介管理你的首付。当然，中介也许直接伪造一个，银行也不会查！相比较来说，资金托管是最安全的，这个具体的手续或者当地是否开办该项业务，可去当地的房管局或房屋交易中心咨询。次安全的是交给中介，最不安全的是给卖方。你只给卖方首付，卖方是不可能把房本给你的，这样你既没钱，也没房本，两手空空。一般来说，放在大中介问题是不大的，但是小中介还是要犹豫一下的！
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