划拨土地使用权人从国家手中获得划拨土地使用权的，投资者怎么处理

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• 问划拨土地使用权人从国家手中取得划拨土地使用权，投资者应该如何处理
  

  根据《房地产管理法》第二十三条第一款的规定，划拨土地使用权人从国家手中取得划拨土地使用权时，未支付土地使用权出让金。相应地，划拨土地使用权人亦一般不能将该划拨土地使用权作为投资获利的工具。既然划拨土地使用权一般不能用于投资，自然亦就无所谓投资收益或效益之说。同时，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定，地方政府收回划拨土地使用权时，是无偿收回，只是对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况适当补偿。即，在政府无偿收回划拨土地使用权情形下，原划拨土地使用权人并无所谓补偿款之外的投资效益。合作建设协议名为合作开发实为土地使用权转让，应认定无效。在已对协议效力作出否定性评价情况下，当事人不能再依协议中无效约定主张案涉项目利益。即便案涉土地使用权升值亦系自然升值，而非因开发公司投资或劳动升值。土地使用权升值后，政府补贴对象亦系原划拨土地使用权人，开发公司非原土地使用权人，不能因签一无效合同而取得土地升值权益。一般而言，房地产项目价值至少包括土地使用权价值和项目建设资金两大部分，本案项目总投资4亿元，并不包括案涉土地使用权本身的投资价值。双方在遗留协议中既未明确效益补偿的含义，又未就效益补偿给付时间及给付金额达成一致。考虑到省总工会在遗留协议中确有承诺给予适当补偿，只是双方当事人对“适当补偿”的形式、计算方式、给付时间及金额等事项尚未达成一致，故对此不予处理，双方当事人可就适当补偿问题另行协商解决。判决省总工会支付开发公司投入本金的相应利息补偿，以及实际支出补偿1400万余元。

• 问土地使用权划拨划拨，所谓“划拨土地使用权”指的是什么
  

  土地使用权分配是指土地使用单位经政府部门批准，在土地使用者支付补偿、安置等费用后，将土地交付给土地使用或者国有土地使用权免费交付给土地使用者取得国有土地使用权的方式。

• 问国有划拨土地使用权是怎样划转的，划拨土地使用权转让
  

  依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，转让方应当书面提出申请，由有批准权的人民政府土地管理部门审批。转让方在向所在地市、县土地管理部门提出申请经审查，报同级人民政府批准后;再到土地所在地的市、县土地管理部门办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金;然后，分别到房管部门、土地管理部门办理房屋所有权、土地使用权转让变更登记手续，最后办理房屋所有权处分登记变更登记房屋所有权处分登记。变更登房屋所有权处分登记。

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