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商品房预售合同纠纷的处理: 在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。 在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然,也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷,我们认为,应当在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则,如果判定解除合同,退还房款,则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面,在预售方没有能力继续履行合同的情况下,而预售方又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力,又无退款的能力,法院则可以采取一定的保全措施,以保护预购方的合法权益。在这种情况下,法院应当判决解除合同,责令预售方承担违约责任,并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖,以拍卖的价款退还预购方的房款。
预售合同在商品房预售时采用,房屋竣工交付使用,买受方付清全部房价款后,可直接办理过户手续。 商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。 因此,现在签的预售合同,交房时不再签出售合同,可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的,仍需按合同本身约定,在房屋交付使用时签订出售合同,方能办理证户手续。
预售商品房的产权纠纷,可以由当事人通过协商解决;可以请第三方调解解决;也可以由当事人向法院起诉解决。法院可以进行调解,协调当事人达成调解协议;或者调解不成的,依法进行判决。
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