民法典中小产权房买卖合同有效吗

2021-04-04 62人已浏览

吴莉律师专职律师

广东天穗律师事务所

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专业分析

小产权房买卖没有违背法律的强制性规定，有效。《民法典》第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。【案情简介】邱某在自己的老宅基地上建了一栋楼房共5套，只办理了一栋的产权证。2016年6月25日，邱某将其中的一套以每平米3500元（当地大产权房的价格为每平米4500-5000元）的价格卖与外地来此做生意的赵青山，双方签订了《房屋买卖合同》，并已实际履行。2018年9月赵青山听说国家要整治小产权房建筑，担心房屋被拆除，遂反悔要求退房还款，邱某不同意，赵青山诉至法院，要求确认《房屋买卖合同》无效，要求邱某退款。【法院审理】该案在审理过程中，有两种不同的意见。一种意见认为：我国土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地所用权同时转让、抵押。就是说我国实行的房地一体主义政策，及房随地走。地产不能转让，那么房产转让无效。我国合同法规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此，该小产权房买卖协议无效。另一种意见认为：小产权房也是一种物权，既然是一种物权，也就具有占有、使用、收益和处分的性质；既然有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设，但小产权房的买卖并没有将其土地用于非农业建设，也没有改变其居住的性质。只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同。因此小产权房的买卖协议有效。法院采纳了第二种意见，驳回了原告赵青山的诉讼请求。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

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