民法典中出售按揭房如何处理

2021-05-02 72人已浏览

吴莉律师专职律师

广东天穗律师事务所

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专业分析

1、转按揭转按揭，即借款人通过银行同意，将房屋转给另外一个人，未到期的房贷由房屋的购买者来偿还。换句话说，如果想要出售有贷款的房子，需要银行同意可转按揭，买方同意继续偿还卖方剩余未清贷款。一般有同行转按揭和跨行转按揭两种情况，根据买方的贷款意愿、还贷能力、征信、购房资金等具体选择。贷款房屋转按揭流程：（1）买卖双方签订《房屋买卖合同》; （2）买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》; （3）买方交纳房子的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准); （4）卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号); （5）买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审); （6）卖方向买方实际交付房屋; （7）银行复审通过后放款，向卖方的银行划款; （8）卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行; （9）买方的贷款银行将首付款付给卖方。 2、用买方的首付款缴清剩余贷款这种方式在二手房交易市场很常见，专业术语就是赎楼，适用于卖方的贷款额度比较低或已经偿还了大部分贷款，剩余的房贷金额不多。二手房交易时，房子的首付在房产总金额的30%-40%。如果贷款剩余资金不多，卖方完全可以用买方的首付款将银行的剩余尾款付清，把房产证赎出来，然后再和买方办理房产过户。但买方首付款赎楼对于买方来说有一定风险，是否可行要看买卖双方意愿。 3、卖方自己还清房贷再交易如果房贷剩余金额比较多，没有办法办理转按揭，卖方可以考虑用其他的固定资产办理银行抵押贷款，贷出来的钱用来偿还要出售的房屋尾款。拿到房产证注销抵押，等买方支付房款后再把银行贷来的钱还上。

法律依据

《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

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