车库没有房产证要怎样过户

2024-04-29 23人已浏览

丰培铭律师专职律师

天津东方律师事务所

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专业分析

法律关于车库产权问题归属，具体还要根据车库性质划分。 1、规划内车库。《民法典》第二百七十五条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定实质已经承认开发商对规划内车库车位的原始所有权。开发商只要能提供车库的工程规划许可手续，验收合格后就能进行车库的初始确权登记。 2、规划外车位。开发商未取得工程规划许可审批手续建设的车库车位可称之规划外的车库车位，对于规划外的车位，《民法典》第二百七十五条作出了明确规定：“占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 3、人防停车位。地下人防车位的原则是“谁投资，谁受益”。这种停车位开发商和业主均无产权，经人防管理部门同意后开发商可经营使用，也就是说这种车位不能买卖、过户，只能出租使用权，且根据《民法典》规定，租赁期限不得超过20年。住宅小区车位、车库和地下室的产权归属，应综合以下三个标准来确定：（一）符合规划。在我国，不符合城市规划或建筑规划的建筑物，为违章建筑，不能取得所有权。住宅小区内的车位、车库和地下室符合城市规划和建筑规划，是建立所有权的前提。（二）对占用的土地有建设用地使用权。开发商对地上车位、车库的所有权建立的基础是：车位、车库占用范围内的建设用地使用权归开发商享有。住宅小区一经出售，开发商或物业公司再设立地上车位、建造车库的行为，均属于侵犯业主共有权的行为。业主不同意设立车位、车库的，可行使排除妨害请求权，请求其恢复原状，拆除车库或车位的标界物。业主同意的，地上车位、车库的所有权归业主，已收取的租金，应根据不当得利返还法则返还给业主。根据民法典第二百七十五条的规定，占用业主共有的道路的车位属于业主共有，就是立法对这一规则的阐释。（三）建造费用是否分摊到住宅售价中，是确定车位、车库和地下室是否归开发商所有的重要标准。地下车位、地下室、地下车库的出售价款主要部分是建造费，土地的利用有时是无偿的，无费用可公摊。地上车位、车库则不尽然，其占有范围内的土地出让金原则上不能分摊到住宅小区的其他业主身上。如果分摊了，则地上车位、车库占用的土地使用权就归业主共有，开发商就无权处置车位、车库了。这一点，与小区一层房屋附赠绿地或小院是一个道理。如果没有分摊，则地上车位、车库属于开发商，自然可以出售、出租或出借。

法律依据

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