卖了房子被拆后，宅基地能要回来吗

2024-06-20 10人已浏览

张丽丽律师专职律师

北京市京师律师事务所

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根据相关政策、法律规定，农村房屋和宅基地是禁止向农村集体组织之外的人出售的，也就是说，如果你将宅基地卖给村外人，该买卖行为已经违反了法律的强制性规定，应当认为是无效的。在这里，需要注意的是：1999年，是国家最早出台禁止城镇居民购买农村房屋宅基地政策的时间。如果是1999年之前卖给城里人了，是没权利要回去的。村民何某在2001年以1．9万元把村里老屋卖给了具有城市户口的居民老王，然后17年后的今天，反悔了。老王已经在房子里住了17年，并且花了好多钱把房屋重新修整，当然不愿意了，于是何某就把老王告上法院，诉请法院判令确认双方15年前签订的房屋买卖契约无效，自愿退还当初购房款、要求老王归还房屋。由于本案讼争房屋的土地使用权为农村集体土地使用权，而老王是城镇户口，故何某与老王签订的《契约》违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当补偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。法院最后判决老王取得的房产应当予以返还老王支付的房款，何某应当返还因双方在签订《契约》时均有过错，根据房地产评估现值18．34万元，老王支出的鉴定费1000元，并结合双方的过错程度，确定老王获赔近15万元。这种情况是非常复杂的，因为农村的土地属于农村集体所有，房屋是建在土地上的。并且一般农村的房屋没有房产证。所以买卖房屋后一般都没有办理过户手续。如果属于合法的买卖关系，土地使用权也依法转让给买方，那么房屋买卖后一般都不允许收回。如果买卖属于非法转让，那么合同是无效的，可以依法收回房屋。但是具体情况具体分析，不同集体经济组织成员之间转让农村房屋，此时就需要看房屋买卖合同的效力。根据国家有关规定，每户农民只能有一个宅基地，也就是说农民卖了属于自己的宅基地后，自己就没有宅基地了。如果有以下几种情况，就要重新论案了。 1、买卖双方的主体身份情况 2、有无经过集体经济组织的同意 3、受让方是否符合“一户一宅”的条件 4、转让时间、约定形式、协议履行情况 5、出让方是否为宅基地和房屋的权利人，有无无权处分的情形 6、转让行为有无按规定经过审批 7、土地所有权人对土地使用权归属问题的意见 8、买受人有无再行转让的行为。老家的宅基地如果一朝卖出，又要不回来了，此时，又想回家定居，以下两种情况也是可以考虑的。 1、重新申请例如老李原来住在甲村，后来落户到乙村，如果经过乙村村集体的同意，是可以重新申请宅基地的。在这里，如果没有落户至其他村子这一前提，是不能重新申请的。 2、在村集体内部重新购买如果买卖合同确实已经生效，又没有落户到别的村子，还可以考虑在村集体内部重新购买。这里需要重申的是，户口没有签到别的地方仍是本村集体村民面貌。

法律依据

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