购买商品房的问题

2024-05-28 10人已浏览

张神兵律师合伙人

广东律参律师事务所

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专业分析

购买商品房应注意以下问题：一、核实对方身份在签订购房合同前，要明确商品房真正的产权人是谁，出卖人应当是楼盘的开发商。若其委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应的资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书。二、审查有关证书商品房预售和销售必须具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。三、查验权益状况在购房之前应到有关部门查验清楚所购商品房是否已被查封、被抵押或已被销售，以确保交易安全。四、慎用定金规则目前商品房买卖的通常做法是，购房者买房时先签订认购书并支付定金，然后才签订购房合同。可以采取以下办法：（1）在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金（2）不签认购书，直接签订购房合同，同时支付定金（3）在认购书中写明，如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买房人退还定金。五、完善合同条款购房合同一般是国土部门印制的标准合同，留空部分双方协商一致填写。要认真、仔细阅读审核每一条款。对于双方不能协商一致的条款，应做好记录，由双方签字确认。现金支付房款时，尽量减少首期房款金额，待办理商品房备案登记手续后，再支付大部分房款，同时留一部分房款待办妥房产证后支付。六、明确交楼标准目前标准购房合同中的交楼标准有三种：（1）该商品房经验收合格（2）该商品房经综合验收合格（3）该商品房经分期综合验收合格。第二项标准要求最高，第三项次之。选择第一项含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收，规划验收，消防验收等。可以在第一项标准后加上“并通过经国家法律规定的竣工验收备案手续”。我国对商品房竣工验收采取备案登记制度，而该制度规定的验收项目较多，要求严格。七、慎签补充协议开发商通常预先拟定了购房合同补充协议，其绝大部分是霸王条款，需慎之又慎，协商不成，干脆不签。八、另签物业管理协议标准购房合同中，有签订购房合同时一并与物管公司签订《物业管理服务协议》的规定，签约时要明确物业管理公司，并要求写明其资质，物业管理的收费，同时就《物业管理服务协议》的内容协商一致。九、拒交不合理收费目前的商品房买卖中，购房者应缴纳契税、印花税等，公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用，属于开发商乱收费，购房者有权拒绝。十、把好收楼关（1）查看“三书一证一表”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，如果开发商不能提供，购房者有权拒绝收楼。（2）看楼验楼：发现问题和有不满意的地方，可以在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。

法律依据

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