私人签订的宅基地转让合同是否有效

2023-01-31 2,140人已浏览

郝江律师合伙人

北京市公衡律师事务所

擅长：合同纠纷、房产纠纷、债权债务、婚姻家庭、公司法

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专业分析

私人签订的宅基地转让合同是否有效，应视具体情节而定，即满足民事法律行为的有效性及宅基地的转让条件，详细如下： 1、行为人具有相应的民事行为能力； 2、意思表示真实； 3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗； 4、所属的农村集体经济组织同意转让； 5、受让人未分到宅基地； 6、受让人符合申请宅基地的条件； 7、受让人为农村集体经济组织成员。在农村可以申请宅基地的情形： 1、因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的； 2、实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的； 3、现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的； 4、已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的； 5、经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的； 6、离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的； 7、法律、法规、规章另有规定的。在农村可以收回宅基地的情形： 1、自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的（特殊情况除外）； 2、报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的； 3、经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居（村）居住的原宅基地的； 4、骗取批准或非法转让宅基地的； 5、其他应收回宅基地使用权情形的。宅基地转让的具体程序：当农村宅基地符合上述买卖条件后村民可以将自己的宅基地转让给他人，只是在转让时仍需按照相应的程序进行，具体农村宅基地买卖的必要程序为： 1、宅基地买卖应经集体即村民委员会书面同意； 2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意； 3、第三应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件； 4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施； 5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。宅基地买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续； 6、还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。综上所述，虽然宅基地属于村集体财产，但法律也没有规定过宅基地绝对不能转让，不过，宅基地转让有严格的条件限制，例如受让方也需要是农村集体经济组织成员且符合申请宅基地的条件，如果把宅基地转让给城镇居民，这样的转让行为是无效的。

法律依据

《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》
第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。

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